在降低首付、放開限購限售的同時(shí)，多地落實(shí)差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，多地首套房貸利率下調(diào)至4.25%。
亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 攝影/賈瓊
以100萬元貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例：在利率調(diào)整前，首套個(gè)人住房lpr為4.6%，此時(shí)月供額為5126.44元。利率調(diào)整后，首套房貸款利率*4.25%，此時(shí)月供額為4919.4元。以此計(jì)算，月供額減少了約207元，貸款總利息減少約7.45萬元。
截至目前，至少包括新疆、青海西寧、安徽蚌埠、江西九江、江西宜春、江蘇蘇州、天津、河南鄭州、山東青島、山東濟(jì)南、內(nèi)蒙古呼和浩特、河北唐山、江蘇南通、廣東惠州等地的首套房貸利率降至4.25%。
首套房房貸利率低至4.25%
5月15日，央行、銀保監(jiān)發(fā)布差別化住房信貸政策，提出首套房貸款利率下限下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，各地可因城施策；
5月20日，*一期貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）出爐，一年期LPR維持3.70%不變；五年期LPR下調(diào)至4.45%，此前為4.6%。
疊加此前政策，多地首套房房貸利率低至4.25%，創(chuàng)下近十年來的利率水平低點(diǎn)，樓市有望加速回暖。
分析認(rèn)為，整體來看，首套房貸款利率下調(diào)，可以減輕購房者的還款壓力，一定程度上有利于緩解觀望情緒，提升購房意愿，雖然短期內(nèi)政策效應(yīng)可能尚不顯著，但是長期來看，預(yù)計(jì)后續(xù)市場修復(fù)進(jìn)程將會加速，尤其是下半年市場有望加速回升。
此外，專家指出，各地對于一手房和二手房、首套房和二套房、小戶型和大戶型、限購區(qū)和非限購區(qū)、普通家庭和多孩家庭、普通市民和新市民等都會形成不同的利率政策。即便是相同的條件，不同銀行甚至不同銀行網(wǎng)點(diǎn)也會有不同的貸款利率區(qū)別，這都是需要注意的地方。當(dāng)然房貸利率的政策，有時(shí)候也會因?yàn)?a target="_blank" style="margin: 0px; padding: 0px; text-decoration-line: none; color: rgb(72, 90, 144);">房地產(chǎn)其他政策的變動(dòng)而變動(dòng)。比如說，有些城市為了鼓勵(lì)改善型購房需求，會有明確規(guī)定，即償還了首套房的房貸，那么就可以不執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，而改為執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”。此時(shí)若是認(rèn)購第二套房的時(shí)候，就可以享受首套房的政策，即可享受到首套房的極低利率。換言之，低利率也會因各地的購房政策調(diào)整而調(diào)整。對于這種差異，需要購房者自己結(jié)合實(shí)際來甄別。
多地購房政策層層松綁
6月初以來，各地密集出臺多項(xiàng)購房新政?！敖档唾彿渴赘侗壤薄凹哟蠊e金購房支持力度”“下調(diào)房貸利率”“契稅先繳后補(bǔ)”“發(fā)放購房補(bǔ)貼”等一系列舉措，都在一定程度上起到促活市場的作用。
備受關(guān)注的一線城市中，北京提出，堅(jiān)持“房住不炒”，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期；上海則提出，完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。
在信貸政策支持方面，青海、河南、貴州、吉林等明確提出降低首付比例，其中，河南明確提出，在不限購城市*購普通住房商業(yè)性貸款首付比例可降至二成。貴州還提出，適當(dāng)降低購買二套房首付比例。吉林也表示，對有一套房并已結(jié)清貸款、再次購買普通住房，按首套房貸政策執(zhí)行；*公積金貸款首付比例為二成，*貸款結(jié)清后可再次申請公積金貸款，*首付比例為三成。新疆則提出，二手房公積金貸款首付比例降至二成。
在房貸利率方面，河北、吉林、新疆均明確提出，對首套房商業(yè)性貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)。黑龍江也提出，調(diào)整首套房商業(yè)性貸款利率下限。
另外，貴州、安徽、青海、新疆、浙江均提出提高住房公積金貸款額度。
此外，河南還提出，各地采取發(fā)放購房券、購房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼等方式，支持人才購房落戶和城鄉(xiāng)居民合理住房需求；四川提出，對引進(jìn)人才、二孩三孩家庭、農(nóng)民工等購買商品住房給予適當(dāng)支持；云南提出，加大對新市民購房支持力度；新疆還調(diào)整了二手房交易稅，納稅人可自行按交易價(jià)格1%或交易價(jià)差額20%申報(bào)個(gè)人所得稅。
除了購房支持政策，多地還提出對房企的支持政策。如上海提出，允許延期或分期繳付土地出讓價(jià)款；優(yōu)化土地出讓條件，合理確定住宅用地起始價(jià)，降低商業(yè)辦公用房自持比例。河北、安徽、四川、新疆、甘肅均提出支持房企合理貸款需求；吉林、云南、甘肅、新疆、寧夏均提出優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管方面的措施。
對于接下來的政策預(yù)期，專家認(rèn)為，樓市政策空間將會變小，因?yàn)楹芏喑鞘邢拶?、限售等方面都已?jīng)大幅松綁了，包括公積金政策、房貸政策、購房補(bǔ)貼等，甚至一些地方政府該出的政策基本出完了。未來強(qiáng)二線城市還有空間繼續(xù)放松，包括房貸首付比例和利率下調(diào)等，另外，對于開發(fā)商的融資松綁空間還比較大。
專家：6月到10月是購房好時(shí)機(jī)
許多潛在的購房人都擔(dān)心，逐漸放寬的調(diào)控政策會影響到房價(jià)走勢。那么，今年是否該考慮出手買房、買哪里更合適就成了大家最關(guān)心的話題。
日前，在某節(jié)目中，就有多位專家就當(dāng)下購房者最關(guān)心的多個(gè)買房問題進(jìn)行討論，包括2022年房地產(chǎn)走勢如何、應(yīng)該何時(shí)“上車”、年輕人應(yīng)該早買房還是晚買房等。而引發(fā)網(wǎng)友熱議的是以下三個(gè)觀點(diǎn)：
今年6到10月是購房好時(shí)機(jī)；
買房比租房劃算；
不建議年輕人掏空6個(gè)錢包湊首付。
關(guān)于購房時(shí)機(jī)的問題，該節(jié)目專家認(rèn)為從去年底開始，樓市政策就在“吹暖風(fēng)”，今年1-4月又有利好政策密集出臺。雖然一季度的銷量是下降的，但根據(jù)以往的政策調(diào)整周期來看，從政策底到真正市場回暖，需要一個(gè)季度的時(shí)間。專家預(yù)測，今年的樓市拐點(diǎn)應(yīng)該在第三季度，往年的“金三銀四”可能會隨之平移至年中，屆時(shí)房源比較寬松，政策比較優(yōu)惠，所以6月到10月是購房的好時(shí)機(jī)。
當(dāng)然，對于專家觀點(diǎn)，肯定是充滿爭議的。具體的買房策略，還需要綜合市場表現(xiàn)，認(rèn)真調(diào)研，做出正確選擇。
不過可以肯定的是，下半年新盤入市的節(jié)奏和總量一定會明顯大于上半年，疫情和樓市降溫雙重因素導(dǎo)致上半年整體新盤去化變慢，“金三銀四”以及“紅五月”的市場表現(xiàn)都不及預(yù)期。隨著疫情得到控制，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展，下半年的樓市表現(xiàn)會好于預(yù)期。
而對于購房自住的“剛需”購房群體來說，當(dāng)下的確處于一個(gè)窗口期，尤其是一線、二線熱點(diǎn)城市這段窗口期的時(shí)間可能會偏短，需要重點(diǎn)把握。
此外，對于新房的選擇，業(yè)內(nèi)人士也表示，剛需和改善的購房需求在當(dāng)前市場下，有更多的話語權(quán)，可以更多地逛逛售樓處，認(rèn)真對比再選擇。同時(shí)也要參照周邊二手房的價(jià)格，借助市場的穩(wěn)定期，跟開發(fā)商要到一個(gè)相對合理的市場折扣，一旦價(jià)格符合心理預(yù)期，就意味著買房時(shí)機(jī)出現(xiàn)了。
