“中國武漢已滿血復(fù)活”，這是9月5日武漢市副市長陳紅輝在2020世界旅游合作與發(fā)展大會上的發(fā)言。他表示，目前，武漢旅游產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇振興，全市旅游經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)了從“動起來”到“暖起來”再到“火起來”的“三級跳”，武漢已經(jīng)“滿血復(fù)活”。
而“滿血復(fù)活”同樣適用于武漢的房地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，前8個月武漢新建商品房銷售12.94萬套，銷售面積1340.95萬平方米，環(huán)比增長19.03%，同比減少18.94%；住房供應(yīng)方面，武漢新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售14.01萬套，批準(zhǔn)預(yù)售面積1634.33萬平方米，環(huán)比增長22.82%，同比增長10.89%。
疫情對武漢的影響正在消退，而土地市場的熱度是房地產(chǎn)市場逐步恢復(fù)活力最直觀的表現(xiàn)。
8月21日，武漢市黃陂區(qū)7宗地塊被綠地以164.32億元收入囊中，而此次土拍落槌也讓武漢今年土地出讓金額突破1000億元，成為今年除杭州、上海、北京、廣州、蘇州、南京、寧波和重慶外第九個土地出讓金超過千億的城市。
8月31日，武漢又一口氣掛牌出讓15宗地塊，編號為P（2020）089號至P（2020）103號，總土地面積132.29萬平方米，總起價51.86億元。
多種跡象表明，武漢土地市場正一切向好。
前8月土地成交破千億 高溢價率提振市場信心
今年前8月，以武漢為首的二線城市依然是房企攻城略地的重點。
中指院數(shù)據(jù)顯示，1-8月，房企重點布局二線城市，城市群中長江中游熱度提升。50家代表房企1-8月二線城市拿地占比為53.6%，三四線為42.1%，一線占比為4.3%。
從區(qū)域來看，房企更傾向于在長三角、長江中游、粵港澳大灣區(qū)、成渝和京津冀五大城市群拿地，占比之和為57.3%。其中，長三角熱度*，占比為26.1%，長江中游熱度提升，占比達(dá)到12.1%。值得注意的是，中西部省會城市與城市群內(nèi)熱點城市頗受房企青睞，武漢尤甚。
數(shù)據(jù)顯示，1-8月，50家代表房企拿地TOP10城市中，中西部省會城市占7席，其中武漢、蘭州和西安分列前三位。其中，50家代表房企在武漢拿地超1000萬平方米。
來源：中國指數(shù)研究院
聚焦武漢土地市場，今年*季度，為抗擊疫情，武漢土地市場迅速響應(yīng)，主動暫停交易；第二季度，武漢加速恢復(fù)土地市場，用地指標(biāo)同比“轉(zhuǎn)負(fù)為正”。進(jìn)入第三季度，武漢土地供應(yīng)各項指標(biāo)開始趕超去年同期。據(jù)中國網(wǎng)地產(chǎn)統(tǒng)計，2020年前8月，武漢土地市場成交數(shù)量達(dá)到89幅，成交總額達(dá)到1063.97億元。
來源：中國網(wǎng)地產(chǎn)
值得關(guān)注的是，從1月16日-3月30日的46天中，武漢土地市場在一季度有一半時間處于“休市”狀態(tài)。武漢封城前的1月15日，武漢土地市場成交4幅地塊，總成交價42.61億元，其中包括3宗住宅用地與1宗商服用地。
隨著疫情防控形勢持續(xù)向好，武漢土地市場開始在三月下旬“解凍”。3月31日上午，武漢迎來疫情之下的*場土拍，10宗掛牌地塊全部成交，成交總價108.53億元，包括3宗工業(yè)用地、1宗商服用地以及6宗涉宅用地。其中，10宗成交地塊中，9宗為底價成交。
5月開始，武漢土地市場迎來疫情后的真正“爆發(fā)”。中國網(wǎng)地產(chǎn)統(tǒng)計，5月-8月短短4個月的時間，武漢土地市場成交土地68宗，占前8月89宗總成交土地數(shù)量的76.4%；成交金額862.15億元，占總成交額的81.03%。
來源：中國網(wǎng)地產(chǎn)
尤其是6月份，武漢土地市場成交土地18宗，成交額突破300億元，達(dá)到311.17億元，成為土地交易金額最多的月份。同樣也是在6月份，武漢土地成交溢價率開始明顯提升，18宗成交地塊中有13宗溢價成交，總溢價率達(dá)到10.84%。
涉宅用地中，6月18日藍(lán)光地產(chǎn)以總價14.34億元、溢價率73.01%競得P（2020）037號住宅用地。6月30日，南山地產(chǎn)以9.62億元摘得P（2020）048號住宅用地以及恒瑞眾誠以6.35億元摘得的P（2020）049號地塊，溢價率均超過93%。
而進(jìn)入8月，武漢涉宅用地交易中，出現(xiàn)溢價率超過100%的地塊。8月11日，成都德商集團(tuán)經(jīng)過117輪競價以16.47億元總價拍下位于光谷中心城的P（2020）073號地塊，溢價率高達(dá)105.39%。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，7月武漢住宅用地規(guī)劃建面累計值排名位于一二線城市中第11位，而8月武漢躍升至第3位。8月成為武漢土地推量的重要時期。其中，黃陂區(qū)在8月成交住宅用地規(guī)劃建面占全武漢比重77.1%，原因是8月6日武漢市黃陂區(qū)自然資源局發(fā)布《存量住宅用地項目清單》，其中包含22宗住宅用地。而8月成交其中的7宗，共計425.7萬平方米，為全國成交住宅用地規(guī)劃建面*的城市行政區(qū)。
業(yè)內(nèi)人士分析，武漢土地市場穩(wěn)中向好，是過去三五年發(fā)展趨勢的延續(xù)，目前來看并未受疫情影響太多。此外，房企在土地市場上的積極表現(xiàn)，也向外界傳遞了一個強(qiáng)烈的信號，持續(xù)看好武漢未來的發(fā)展。
品牌房企紛紛入局 后期土地市場走勢趨穩(wěn)
前有藍(lán)光、南山高溢價拿地，后有中海、綠地高總價入局。
中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年前8月，在武漢拿地前10的房企，拿地總額達(dá)到646億元，占武漢土地總成交額的60.72%。前10名房企中，不乏綠地控股、中海地產(chǎn)、華僑城、中國金茂、龍湖這樣的實力房企。
其中，綠地控股、中海地產(chǎn)兩家房企在武漢拿地均破百億，分別達(dá)到192億、144億。
來源：中指研究院
6月30日，武漢迎來上半年土拍市場收官戰(zhàn)。武漢市以現(xiàn)場掛牌方式成功出讓2宗地塊。最終，中海地產(chǎn)以144.2億元競得P(2020)013號、014號地塊。
有趣的是，13、14號地塊擁有極為嚴(yán)苛的出讓條件。出讓文件顯示，該地塊競買人須承諾若競得地塊后，引入1家或以上控股股東為《財富》雜志2019年公布的世界500強(qiáng)公司的總部或區(qū)域總部入駐，并建設(shè)一座五星級標(biāo)準(zhǔn)的品牌酒店。競得人須自持公建計容總建筑面積的50%以上，自持部分在項目竣工驗收后10年內(nèi)不得整體或分割轉(zhuǎn)讓、銷售。
顯然，嚴(yán)苛的條件也只有身為央企的中海來承擔(dān)。中海地產(chǎn)行政總裁張智超表示，“我們將充分發(fā)揮央企的使命和擔(dān)當(dāng)，進(jìn)一步加大在漢投資力度，積極參與武漢城市綜合開發(fā)。我們對武漢城市發(fā)展的信心從未改變”。
中海摘地后不到兩個月，8月21日上午，綠地控股便以約164.32億元一舉拿下黃陂區(qū)7宗地塊，刷新2020年武漢土地出讓總價記錄。
拍賣的7宗地塊，全部位于黃陂區(qū)盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總出讓土地面積約3634畝。按照規(guī)劃要求，該區(qū)域后期將建設(shè)會展建筑面積不小于90萬平方米的博覽中心，并于成交之日起42個月內(nèi)完成建設(shè)。
此外，還將建設(shè)不少于10萬平方米的酒店，其中按五星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的酒店不小于4萬平方米，按四星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的酒店不小于3萬平方米，并引入一家有四星級及以上標(biāo)準(zhǔn)酒店建設(shè)、運營經(jīng)驗的世界500強(qiáng)企業(yè)旗下酒店管理公司入駐經(jīng)營。
顯然，同樣嚴(yán)苛的土地出讓條件，被具有國資背景的綠地收入囊中也在意料之中。
據(jù)統(tǒng)計，2020年前8月，武漢土地市場單次成交50億元以上達(dá)到6次。武漢土地市場持續(xù)向好，中海、綠地等諸多房企爭相進(jìn)入，除相關(guān)部門加大優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)外，還有一個重要的原因是武漢土地市場寬松政策的加持。
據(jù)了解，為確保土地市場平穩(wěn)健康發(fā)展，為疫后社會經(jīng)濟(jì)加快恢復(fù)做出貢獻(xiàn)，武漢市自然資源和規(guī)劃局與土地交易中心等部門今年以來推出了“一攬子”土地政策。例如，“10%競買保證金、允許銀行保函代替、取消競價熔斷規(guī)則、延期或分期繳納地價款、分期辦理出讓合同、兼容地塊分用途定價、第三產(chǎn)業(yè)（房地產(chǎn)除外）80%地價、全面推行網(wǎng)上掛牌”等一系列惠企利市措施。
多種“福利”加持，是疫情之下武漢土地市場仍能堅挺的關(guān)鍵。
隨著武漢城市發(fā)展恢復(fù)正常，住宅用地規(guī)劃建面流拍率持續(xù)下滑至穩(wěn)定水平。對于未來武漢土地市場表現(xiàn)，貝殼研究院表示，就目前公示的土地出讓計劃中，武漢9月計劃出讓住宅用地規(guī)劃建筑面積僅為8月成交的7.2%，因此，預(yù)期后市武漢住宅用地市場趨于平穩(wěn)。
