“第三季度，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)為3485元／平方米，環(huán)比增速為0.78%，連續(xù)第三個(gè)季度放緩，較二季度下降0.58個(gè)百分點(diǎn)?！?/P>
近日，國(guó)土部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布《2014年第三季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告分析》。報(bào)告認(rèn)為，三季度全國(guó)主要城市的綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速均呈放緩態(tài)勢(shì)。
根據(jù)報(bào)告，截至2014年9月30日，今年第三季度上報(bào)成交異常交易地塊25宗，環(huán)比降幅超過(guò)40%，同比減少超過(guò)80%；平均溢價(jià)率為108%，環(huán)比、同比分別下降了63%和10%。
除了地價(jià)、供應(yīng)量等指標(biāo)外，“異常交易地塊”也被認(rèn)為是表征土地市場(chǎng)熱度的重要信號(hào)。按照國(guó)土資源部的定義，異常交易地塊是指成交總價(jià)或單價(jià)*地塊、溢價(jià)率超過(guò)50%的地塊。
土地市場(chǎng)需求萎縮
國(guó)土部報(bào)告指出，截至今年9月30日，所有限購(gòu)城市中僅余四大一線城市（北上廣深）及三亞市仍在堅(jiān)守。“限購(gòu)”的取消或放松成為三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞，但上述政策尚未引起市場(chǎng)的明顯回應(yīng)，僅在一定程度上促進(jìn)了區(qū)域市場(chǎng)的平穩(wěn)。
除平均競(jìng)價(jià)輪次有所上升外，三季度各地成交的異常地塊數(shù)量、平均溢價(jià)率及土地面積總和等指標(biāo)均延續(xù)今年以來(lái)的大幅回落態(tài)勢(shì)。國(guó)土部報(bào)告認(rèn)為，這顯示市場(chǎng)土地購(gòu)置需求進(jìn)一步弱化。
此外，在整體市場(chǎng)不景氣的背景下，不同城市的土地市場(chǎng)分化明顯，一線城市的市場(chǎng)活躍度及抗壓性更高。
值得一提的是，四大一線城市上報(bào)異常地塊宗數(shù)在全國(guó)總量中的占比進(jìn)一步提高達(dá)到44%。
尤其需要注意的是，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)，100個(gè)城市三季度的樓面均價(jià)*的為北京，為20776元/平方米；*的為蘭州215元/平方米，高低差距近百倍。
國(guó)土部的報(bào)告亦顯示，主要監(jiān)測(cè)城市中，一線城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比、同比增速均明顯高于全國(guó)及二、三線城市平均水平；各用途地價(jià)增速對(duì)比來(lái)看，一線城市的工業(yè)地價(jià)環(huán)比、同比增速顯著高于二、三線城市其他用途地價(jià)水平增速。
住建部住房政策專家委副主任顧云昌認(rèn)為，地價(jià)對(duì)應(yīng)的是市場(chǎng)對(duì)樓市前景的認(rèn)可，取決于城市配套和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入情況，當(dāng)前樓市都在推救市政策，但相比取消限購(gòu)、限貸等樓市調(diào)控措施，加大產(chǎn)業(yè)投資，引入人口才是樓市長(zhǎng)久可持續(xù)發(fā)展的保證，也是眾多房企近年來(lái)回歸一線城市的重要原因。
地價(jià)仍在高位
雖然土地市場(chǎng)萎縮，但是地價(jià)仍堅(jiān)挺。
根據(jù)國(guó)土部報(bào)告，2014年第三季度，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為3485元/平方米，位于歷史高位，環(huán)比增速為0.78%，同比增速為6.42%；商服、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為6527元/平方米、5236元/平方米和730元/平方米；同比增速依次為6.11%、6.98%和5.91%。
“按照正常的市場(chǎng)規(guī)律，樓市和房?jī)r(jià)下行的下一步就是地價(jià)下降?！蹦炒笮烷_(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，樓市在二季度以來(lái)就明顯下行，房?jī)r(jià)也在下行，然而地價(jià)水平目前仍未明顯下探。
10月24日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比跌幅下跌1.2%，這也是該數(shù)據(jù)三年來(lái)*出現(xiàn)下跌。
“房?jī)r(jià)在降，地價(jià)還未降?！鄙鲜龃笮烷_(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，這也是房企拿地意愿下降的重要原因。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：20大標(biāo)桿房企購(gòu)置土地單月額度連續(xù)多月銳減，今年4-8月連續(xù)5個(gè)月不足200億，最近3個(gè)月更是在百億附近徘徊。前9月，20大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地金額僅1873億，相比2013年同期的3698億，減少了1825億，降幅高達(dá)49%。
顧云昌表示，限購(gòu)等政策的解除是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸市場(chǎng)的表現(xiàn)。
地價(jià)堅(jiān)挺的背后是土地供應(yīng)的萎縮，2014年第三季度，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市土地供應(yīng)面積達(dá)到4.89萬(wàn)公頃，環(huán)比減少10.65%，同比減少32.56%，明顯低于近三年同期平均水平。
其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)面積進(jìn)一步回落，供應(yīng)面積約1.55萬(wàn)公頃，環(huán)比、同比均呈下降趨勢(shì)，分別減少1.63%、31.33%。
