隨著樓市調(diào)控的不斷深入，近期房企并購、轉(zhuǎn)讓行為頻頻發(fā)生。與此同時，不少房企也選擇了“減法”之路，多家上市公司正“輕裝上陣”進行輕資產(chǎn)運營。而一線城市仍然是三四線城市外來房企眼中的“香餑餑”。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著樓市進入白銀時代，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出規(guī)?；奂c并購重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強強聯(lián)合”成為“新常態(tài)”。
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并購
陽光城總裁張海民曾這樣笑談自己：“一共坐了113次飛機，而且過去一年，不是在并購，就是在并購的路上?！比涨埃瑑|翰股份發(fā)布2017年中國房企綜合實力TOP200及各細分領(lǐng)域十強研究成果。其中，就包括中國房地產(chǎn)企業(yè)并購能力十強榜單，陽光城高居第二名，而居于榜首的則是融創(chuàng)。
2017年，融創(chuàng)的收購成績單碩果累累，入股樂視，收購金科、融智瑞豐、聯(lián)創(chuàng)融錦、天津星耀等動作不斷。最讓業(yè)內(nèi)側(cè)目的還是今年7月，融創(chuàng)中國旗下的融創(chuàng)房地產(chǎn)同萬達簽訂合約，以438.44億元收購萬達13個文旅項目的91%股權(quán)，獲得4973萬平方米的可售面積。這一收購創(chuàng)下了房地產(chǎn)界并購金額新高。根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的2017年前7月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增土地建筑面積排行榜上，融創(chuàng)以新增6843.9萬平方米的建筑面積排名*。而媒體報道稱，今年以來融創(chuàng)新增的建筑面積中，并購所得占比達到97%，遠遠超過了招拍掛所得。此外，截至2016年底，融創(chuàng)的土地儲備為7219萬平方米。業(yè)內(nèi)分析，加上今年以來并購所得，融創(chuàng)中國目前土地儲備約1.5億平方米，躍升至行業(yè)前三，僅次于中國恒大和碧桂園。
而另外一家“并購?fù)酢标柟獬亲?017年5月起，相繼以高價收購廣信江灣新城、中華城兩個“爛尾”項目。拿廣信江灣新城來說，陽光城在2016年底就開始了項目洽談，該項目1987年就由廣東國投拍得，直到2012年依舊雜草叢生，還留有14億元債務(wù)。不過，其并購或者部分并購?fù)恰半p向”的。今年1月24日，陽光城向SMOOTHEVER的兩家股東收購了后者100%股權(quán)以及相關(guān)債權(quán)，代價31.8億元，從而獲得了廣州天河區(qū)東莞莊的兩宗地塊，總面積9.5萬平方米。其中，天一地塊位于廣州市天河區(qū)東莞莊無線電模具廠內(nèi)，土地使用權(quán)面積3.9萬平方米；福林地塊位于廣州市天河區(qū)東莞莊地段，土地使用權(quán)面積5.6萬平方米；兩宗地塊均為住宅用地。而在9月15日，陽光城與當代置業(yè)雙雙發(fā)布公告，宣布上述兩個項目引入當代置業(yè)，后者接過目標公司51%股權(quán)，代價18.29億元。
此外，閩系房企泰禾也在并購之路上越走越遠。9月14日，泰禾集團發(fā)布公告，公司全資下屬公司江蘇泰禾錦城置業(yè)有限公司與沃得國際、沃得重工、沃得工程機械、沃得起重機簽署了《關(guān)于江蘇沃得寶華休閑度假開發(fā)有限公司之股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，以31.789億元受讓江蘇沃得寶華休閑度假開發(fā)有限公司100%股權(quán)，獲得江蘇省句容市下蜀鎮(zhèn)及寶華鎮(zhèn)13幅地塊國有用地使用權(quán)。而克而瑞研究表明，2017年上半年，泰禾集團新獲取的11個項目中，僅有一個項目為招拍掛項目，以收購方式拿下的項目建面達到519萬平方米，占比達到93%。
分析：獲低廉土地或面臨現(xiàn)金流挑戰(zhàn)
業(yè)內(nèi)人士認為，在土地成本高漲、行業(yè)利潤率不斷下降的壓力下，資金、品牌和規(guī)模等方面不占優(yōu)勢的中小房企面臨著生存壓力。自從2016年三季度進入調(diào)控周期后，房企間業(yè)績再度分化，跨界并購資產(chǎn)，尋找業(yè)績增長點，或通過并購轉(zhuǎn)型，成為不少房企的選擇。
對于并購方來說，通過并購可以獲得被收購公司旗下項目，降低拿地成本，如2017年3月，融創(chuàng)中國以23.04億的總代價收購北京融智瑞豐與成都聯(lián)創(chuàng)融錦，獲得總建筑面積168.1萬平米，均價僅為1370元/平方米。另一方面也可以利用公司平臺背后的資源，包括融資渠道、產(chǎn)業(yè)渠道、甚至是存量資源等，促進主營業(yè)務(wù)向更好的方向發(fā)展。
不過，同創(chuàng)咨詢研究部總監(jiān)張宏偉提醒，雖然去年相對寬松的融資環(huán)境給了企業(yè)長債換短債、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的機會，但隱形的債務(wù)壓力，以及布局區(qū)域受政策影響而導(dǎo)致去化不利的風險，將給大規(guī)模并購且負債過高的房企蒙上一層隱憂。更重要的是，大舉并購雖然帶來了大量的土地儲備，但從明年開始，房企將進入還貸高峰期，部分房企的現(xiàn)金流或?qū)⒚媾R挑戰(zhàn)。
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甩賣
與“并購”截然不同的是，一些傳統(tǒng)的地產(chǎn)企業(yè)，則做起了樓市的“減法”。今年上半年，千家上市公司集中拋售房產(chǎn)，根據(jù)上市公司半年報統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，約1500家披露了投資性房產(chǎn)情況的上市公司中，近8成的公司在賣房子，減少1億元以上的公司13家，超過10億元的公司3家，“清空式處理”的公司多達26家。
6月26日，SOHO中國披露公告，宣布以35.73億元整售上海虹口SOHO，一周后又宣布啟動光華路SOHO二期、凌空SOHO兩個項目的整售。近三年來，潘石屹通過出售旗下地產(chǎn)項目套現(xiàn)超過200億元。港商黃俊康一次性賣出內(nèi)地8個房產(chǎn)項目，15個月套現(xiàn)177億元。而分別由李嘉誠旗下長實地產(chǎn)及電能實業(yè)持有的山頂?shù)纼煞?，近期也?0億港元公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓易手。據(jù)悉，2013年開始，李嘉誠一直“只賣不買”出售中國大陸物業(yè)，去年10月以200億元出售上海世紀匯廣場。今年7月，萬達將旗下的13個文旅項目91%的股權(quán)和萬達的76個酒店項目轉(zhuǎn)手賣給了融創(chuàng)中國，共收資金631.7億元。
記者還注意到，一些非地產(chǎn)類公司也在“瘦身”。日前紅豆股份清空了去年同期價值9.55億的“投資性房產(chǎn)”；中聯(lián)重科上半年公司處置了價值6000多萬元的“投資性房產(chǎn)”；天壇生物上半年公司處置了價值3400多萬元的“投資性房產(chǎn)”。此外，遠大控股、天夏智慧、山東藥玻、西部礦業(yè)、晨鳴紙業(yè)5家公司的投資性房產(chǎn)，也被清零。
分析：
輕資產(chǎn)運營尋找發(fā)展契機
眼下，無論是投資地產(chǎn)的上市公司，還是專注地產(chǎn)行業(yè)的*房企，都出現(xiàn)了扎堆拋房的現(xiàn)象。那么這一市場變化背后的原因究竟是什么？張宏偉表示，從去年國家開始提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，到醞釀建立“長效機制”，再到多地樓市新政出臺，種種跡象表明本輪樓市調(diào)控的決心前所未有。未來幾年，房產(chǎn)也將成為一種“慢資產(chǎn)”，短期投資風險大。從房企發(fā)展趨勢來看，“躺著都能賺錢”的時代已經(jīng)漸行漸遠，企業(yè)的升級轉(zhuǎn)型勢在必行。依托實體做輕資產(chǎn)運營也好，不斷沖入新領(lǐng)域鋪大攤子也好，找到適合自己的發(fā)展路線是未來房企立足的關(guān)鍵。
業(yè)內(nèi)人士還認為，這一輪樓市的紛紛“離場”，可以理解為樓市調(diào)控、市場環(huán)境變化之下的調(diào)整反應(yīng)。無論是跨界行業(yè)嗅到未來幾年房地產(chǎn)市場上升空間有限的“去投資化”，還是實力不濟的中小企業(yè)在愈發(fā)激烈的房企競爭下選擇適時退出，或是為了摸索可持續(xù)的發(fā)展模式，正在試水轉(zhuǎn)型升級之路。
關(guān)鍵詞
入侵
今年以來，廣州本土房地產(chǎn)市場競爭愈加激烈，主要原因就是外來房企紛紛搶灘進駐，包括金融街、龍湖、融創(chuàng)、陽光城、泰禾、新城控股等外地房企“入侵”。
旭輝集團副總裁陳東彪坦言，華南市場是開發(fā)商的必爭之地，華南地區(qū)聚集了大批的開發(fā)商，排在前10位的房企都進入了華南，千億級航母房企都來自華南，如果不進入華南，旭輝就稱不上*。為此，去年，旭輝以合作開發(fā)或者獨立操盤的方式相繼進駐廣佛，正式布局珠三角。同年年末，旭輝成立廣州事業(yè)部，并調(diào)派了上海事業(yè)部精英骨干前往支援。種種跡象表明，海派房企旭輝將在華南地區(qū)有一番大動作。
而外來房企陽光城同樣對廣州“虎視眈眈”。據(jù)統(tǒng)計，陽光城從2016年至今在廣州市場共投入97.55億元，其中47.9億元投入到南沙區(qū)，占總投入的49%；其余資金投入到越秀、天河總共3幅用地當中，約獲得12.4萬平方米市中心商住用地。另外，融創(chuàng)、遠洋等通過“傍地膽”的模式進軍廣州房地產(chǎn)市場，對由本地房企負責開發(fā)的項目進行入股、合作。
分析：
廣州拿地將更為“全國化”
在部分業(yè)界人士看來，未來房地產(chǎn)業(yè)主要的戰(zhàn)場仍然是中心 城市；以長三角、珠三角中心城市為核心的城市群發(fā)展，進一步同城化趨勢，將帶動房地產(chǎn)開發(fā)水平的進一步提升。這意味著，不僅對企業(yè)而言，一線城市、中心城市的布局意味著機遇和業(yè)績的保證，對于個人投資者來說，看好和穩(wěn)守一線城市，持有當?shù)貎?yōu)質(zhì)物業(yè)，同樣是資產(chǎn)增值的*選擇。
方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志也表示，外來房企布局大廣州有兩大原因，一是廣州是四大一線城市之一，作為全國布局的房企，都需要在重點城市布點，這是戰(zhàn)略需要，也是展現(xiàn)一線房企地位所必需的；二是廣州房價地價“性價比”較高。廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，外地房企讓廣州房地產(chǎn)市場更加“多元化”。龍湖、華發(fā)這些企業(yè)一向以產(chǎn)品品質(zhì)和物業(yè)管理*，萬達以城市綜合體打開了市場，華潤、綠地、金融街等企業(yè)資本實力雄厚。廣州房地產(chǎn)市場正打破以往本地龍頭房企壟斷的局面，走向新的多元化。
地產(chǎn)人士表示，外地房企“闖入”廣州市場的趨勢明顯，預(yù)計未來廣州拿地將更加“全國化”，以往“地頭蛇”壟斷的現(xiàn)象將會有一定程度的減少，房地產(chǎn)業(yè)各方面的競爭將更加全國化。
地產(chǎn)白銀時代到來，轉(zhuǎn)型是趨勢
“購房者害怕，殊不知開發(fā)商更害怕呢。你買套房幾百萬，人家一個項目幾十億、上百億，貸款越來越難、銷售房越來越困難，博弈的難度前所未有。中小開發(fā)商賣兒賣女賣資產(chǎn)，現(xiàn)在的這一關(guān)，他們是躲不過去的”。知名財經(jīng)評論家葉檀曾表示。隨著中國經(jīng)濟的整體轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)發(fā)展路徑屢受質(zhì)疑，住宅市場隱約見頂，過去一本萬利的地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)“不轉(zhuǎn)型就會被淘汰”的危機。同時，城市發(fā)展過程中還有大量沒有被充分滿足的物業(yè)需求，比如商業(yè)、產(chǎn)辦、物流、度假、長租公寓、教育、養(yǎng)老等，都有巨大的潛力可以發(fā)掘；特色小鎮(zhèn)、“軌道+物業(yè)”模式的興起也會帶來大量新的發(fā)展機遇。萬科董事會秘書朱旭表示，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)，萬科的判斷是行業(yè)已經(jīng)進入白銀時代，但普通人居住問題還沒有得到很好解決，行業(yè)仍然大有機會。
特點
1
地產(chǎn)進入“白銀時代”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：白銀時代的一個特點就是過去的高利潤行業(yè)逐漸變成中低利潤行業(yè)，必然會有一些企業(yè)家開始變現(xiàn)或者轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)。因為行業(yè)的利潤率越來越低，其次，對于企業(yè)來說，資金成本和資金的風險越來越大，同時還有一些人口方面的因素。
中國的房地產(chǎn)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，目前來看，一些大城市已經(jīng)處于逐漸放緩擴張的階段，城市化進程主要體現(xiàn)在三四線城市。但三四線城市的資金價格相對比較高，而且土地的競爭又比較激烈，所以這些都導(dǎo)致了房地產(chǎn)領(lǐng)域進入一個不可逆的白銀周期。
特點
2
部分上市公司“賣房”保殼
在同創(chuàng)咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，過去，在房價持續(xù)上漲的情況下，上市公司購置房產(chǎn)和土地的熱情不斷高漲，尤其是核心一二線城市，“買房”成為公司改善辦公條件、資產(chǎn)配置的方向。而眼下，樓市步入“史上最嚴調(diào)控期”，房地產(chǎn)投資價值不被看好，從資產(chǎn)保值的角度考慮，一部分上市公司開始拋售資產(chǎn)，保證資產(chǎn)價值不會受到樓市調(diào)整期的影響。
此外，上市公司有市值維護的需要，賣掉或者轉(zhuǎn)出低效率資產(chǎn)，可以提高凈資產(chǎn)收益率等重要財務(wù)指標。最近兩年一些企業(yè)經(jīng)營狀態(tài)“如履薄冰”，再加上銀行等金融機構(gòu)“風控”較為嚴格，導(dǎo)致企業(yè)資金運作陷入緊張局面。為了盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資源配置，甚至為了“保殼”，部分上市公司開始拋售資產(chǎn)，平衡財務(wù)報表的收支，保證自己的上市公司地位。
特點
3
“大魚吃小魚”現(xiàn)象頻現(xiàn)
張宏偉認為，隨著樓市進入白銀時代，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出規(guī)?；奂c并購重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強強聯(lián)合”成為“新常態(tài)”。
在這一市場環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)化要求越來越高，房企在拿地布局、產(chǎn)品標準化、融資渠道構(gòu)建等方面都要追求更快的周轉(zhuǎn)、更多的收益。這個時候，非專業(yè)的跨界企業(yè)或是實力不濟的中小房企必將面臨發(fā)展的難題。如果這些房企無法及時化解這樣的危機，有可能因此退出房地產(chǎn)或被其他房企收購。而非專業(yè)的上市公司會通過“賣房”剝離非核心業(yè)務(wù)，聚焦主業(yè)發(fā)展。
特點
4
轉(zhuǎn)型發(fā)展模式下的資產(chǎn)重組
張宏偉指出，房地產(chǎn)已經(jīng)從增量房市場轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪糠渴袌?，過去“拿地-開發(fā)-銷售”的簡單賺錢模式，在2016年就已經(jīng)畫上句號了，接下來更多的房企會把如何盤活存量資產(chǎn)作為自己的核心業(yè)務(wù)。所以，無論是迫于中長期房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間局限性，還是企業(yè)的多元化戰(zhàn)略發(fā)展的需要，或是為了降低融資成本的需要，品牌房企“跨界”轉(zhuǎn)型投資的趨勢將進一步加劇。在轉(zhuǎn)型力量推動之下，更多的房企開始剝離部分或全部地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這些公司將出現(xiàn)“賣房”現(xiàn)象?！ ?出處：南方網(wǎng))
