參考消息網(wǎng)4月15日報道港媒稱，最近匯豐銀行發(fā)布的調(diào)查報告顯示，在1980年到2000年出生的內(nèi)地人群(“千禧一代”)中，住房擁有率達(dá)到70%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他國家，也高于房地產(chǎn)市場發(fā)展幾百年的發(fā)達(dá)國家。這對中國政府來說，是值得觀察與思考的問題。
透支未來十年消費(fèi)需求
據(jù)《香港商報》網(wǎng)站4月14日報道，匯豐調(diào)查了9個國家共9000名“千禧一代”，結(jié)果顯示，相關(guān)人群的住房擁有率平均為40%，其中中國*為70%；而比中國富裕發(fā)達(dá)的國家如法國為41%，美國為35%，英國為31%，澳大利亞為28%，沙特阿拉伯為26%。也就是說，大部分國家的年輕人住房擁有率不到一半，遠(yuǎn)低于中國(內(nèi)地)的比例。事實(shí)上，這個年齡段的內(nèi)地年輕人在一線城市擁有兩套以上住房的人也不在少數(shù)，同時，購買住房由家庭幫助的比例也達(dá)到40%以上，比率也遠(yuǎn)超其他發(fā)達(dá)國家。
報道稱，從內(nèi)地的人口結(jié)構(gòu)來說，1980年至2000年這個年齡段的人口大概在2.7億左右，如果城市化率50%，這個年齡段年輕人的住房擁有率為70%，那么就有1億以上這個年齡段的人進(jìn)入房地產(chǎn)市場。如果住房是居住消費(fèi)，那么未來十年購買住房主力的居住條件已經(jīng)解決，住房消費(fèi)需求的高峰已經(jīng)過去。同時，由于這些購買住房的居民多數(shù)是舉全家之力進(jìn)入市場，其未來十年消費(fèi)需求的購買力嚴(yán)重透支，消費(fèi)能力也會減弱。此外，近一年內(nèi)地房地產(chǎn)之所以還在快速上漲，并非政府一直在強(qiáng)調(diào)所謂住房消費(fèi)的“剛性需求”，而是這些居民住房投資的“剛性需求”。
“剛性需求”以投資主導(dǎo)
從最近西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的中國內(nèi)地家庭金融消費(fèi)的調(diào)查數(shù)據(jù)來看，目前內(nèi)地城鎮(zhèn)家庭住房擁有率達(dá)到90%以上，而擁有兩套以上住房的家庭占近兩成。也就是說，如果這些住房都是讓居民居住，并每個家庭擁有一套住房，那么住房空置率都會達(dá)10%以上。所以，當(dāng)前不少居民還在涌入房地產(chǎn)市場，估計(jì)仍然是以投資為主導(dǎo)，因?yàn)樗麄內(nèi)匀幌嘈艃?nèi)地房地產(chǎn)市場價格只會上漲而不會下跌。
報道稱，內(nèi)地居民尤其是“千禧一代”之所以都會涌入房地產(chǎn)市場投資，就在于這十幾年住房投資讓其財(cái)富增長達(dá)340%以上，但他們所持財(cái)富有92%來自房地產(chǎn)市場，如果不算住房，其他金融資產(chǎn)很小。同時，從這些現(xiàn)象看出還有以下幾個問題值得關(guān)注。首先，內(nèi)地居民財(cái)富的增長基本上是靠住房的升值，如果沒有這十幾年內(nèi)地住房過度升值，那么內(nèi)地許多居民財(cái)富持有量十分有限。因此，如何參與住房投資，特別是利用高杠桿進(jìn)行住房投資，成了這些居民財(cái)富增長的一條路，但實(shí)際的情況并非如此，金融市場投資機(jī)會還是有很多。
其次，當(dāng)前不少城市的房地產(chǎn)市場之所以還在瘋狂，價格還在暴漲，并非與居民所謂的住房消費(fèi)“剛性需求”有關(guān)，而是與這些居民預(yù)期住房的價格未來還會上漲及他們要利用金融杠桿進(jìn)入市場有關(guān)。只要房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有波及三四線城市，他們就會跟其聞雞起舞下去。三四線城市的房地產(chǎn)價格瘋狂還會向下蔓延，不過，也正是這樣，不少投資者可能會在三四線城市的投資中遇到風(fēng)險。
再者，由于內(nèi)地的房地產(chǎn)市場是一個政策市，住房投資者的輸贏完全取決于出臺什么政策，并非來自個人投資決策判斷。十幾年來，許多住房投資者之所以是常勝將軍，就在于相信政府不會讓房地產(chǎn)市場價格下跌，相信政府會托住市場的價格。事實(shí)上，近十幾年來的房地產(chǎn)調(diào)控確實(shí)沒有讓住房投資者失望。
“政策焦慮癥”日益明顯
報道稱，不過，從2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議以來，住房投資者看到政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)有所變化，而出臺的政策一步比一步緊，一城比一城緊，甚至于有些城市的調(diào)控政策不僅要遏制房價再上漲，而且還要求停止未來幾年的住房交易。因此，對于“千禧一代”這批住房投資者來說，住房投資“政策焦慮癥”油然而生。
首先，他們會擔(dān)心對內(nèi)地房地產(chǎn)市場重新定位，不知道政府未來還有哪些政策工具會出臺以及出臺后對市場又會產(chǎn)生什么樣的影響。此外，當(dāng)前的許多住房投資者還會擔(dān)心已經(jīng)出臺的調(diào)控政策會不會再加碼以及會持續(xù)多久，未來房地產(chǎn)市場又會發(fā)生什么樣的變化。再者，即使是目前還沒有出臺調(diào)控政策的三四線城市，他們也不知道房價漲到什么程度時也會出臺調(diào)控政策，其調(diào)控政策力度如何又會造成什么影響。
報道稱，對于內(nèi)地的絕大多數(shù)住房投資者來說，他們都沒有經(jīng)歷房地產(chǎn)調(diào)控的周期性調(diào)整，更沒有經(jīng)歷房價下跌是什么態(tài)勢，特別是沒有經(jīng)歷過內(nèi)地這種以投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)泡沫吹得巨大的市場轉(zhuǎn)型時市場和投資者是如何反映的。所以，這些房地產(chǎn)投資者的“政策焦慮癥”，可能會隨著更多的城市出臺調(diào)控政策而變得更為明顯。
報道稱，當(dāng)然，當(dāng)前這些年輕的住房投資者更焦慮的是，他們的住房投資是不是接了*一棒并嚴(yán)重套牢，因?yàn)槲磥矸康禺a(chǎn)政策不確定性及貨幣政策不確定性將是一種常態(tài)。對此，這些年輕的住房投資者更加謹(jǐn)慎。
