【 房地產(chǎn)市場如何開展供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革？3月以來，全國數(shù)十個城市頻頻推出樓市限購政策，4月6日，住建部和國土資源部聯(lián)合發(fā)文，由此可見管理層試圖一方面從需求端進(jìn)行調(diào)節(jié)，一方面從土地供應(yīng)端進(jìn)行調(diào)節(jié)，從而欲達(dá)到間接控制房價的目的。
而萬科2016年年報披露，以其長期觀察的14個城市為例，庫存（已取得銷售許可、尚未售出的面積）已由2014年底的1.55億平方米降至2016年底的0.93億平方米；庫存去化周期由2014年底的11.5個月縮短至2016年底的6.9個月。
此外，《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，近來，北京、天津、杭州、成都、重慶等熱點一二線城市在加速供地。這會否有助平抑房價預(yù)期？對后市有何深遠(yuǎn)影響？這期房產(chǎn)周刊為您進(jìn)行分析?！?/P>
每經(jīng)實習(xí)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 楊軍
4月6日，住建部和國土資源部聯(lián)合簽發(fā)《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》），按照“五類”（顯著增加、增加、持平、適當(dāng)減少、減少直至?xí)和＃┑恼{(diào)控目標(biāo)，各地要盡快編制住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，統(tǒng)籌安排中期（五年）和近三年的住房建設(shè)所需用地。
按照《通知》要求，各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序，對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；36~18個月的，要減少供地；12~6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。
《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，此次出臺的《通知》比去年國土資源部印發(fā)的《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》更加細(xì)化和量化。
全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌表示，《通知》以因城因地施策來實現(xiàn)樓市平衡發(fā)展，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，一二線城市土地嚴(yán)重供應(yīng)不足，部分二三線城市土地大量供應(yīng)，因此，國家必須根據(jù)市場配置土地資源，差別化供給，從長期來看，增加土地供應(yīng)對抑制房價上漲有著積極的作用，但房價的穩(wěn)定還需要一個過程。
供地?zé)岢奔铀賮硪u
易居研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2月底，全國70個重點城市中，至少有45個城市的庫存消化周期在12個月以下（含12個月），其中，四大一線城市中，“北上廣”三地城市庫存消化周期縮短，庫存告急。
2017年1月和2月“北上廣”一線城市及熱點二線城市重慶、成都、南京等地庫存消化周期明顯低于12個月，部分熱點城市已經(jīng)低于6個月，急需增加土地供應(yīng)。
據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，2017年3月份，全國熱點城市庫存消化周期表中顯示，一線城市中，北京為10個月，上海為11個月，廣州為5個月，深圳為18個月，除深圳需要減少用地之外，“北上廣”都屬于要增加供地的范疇；熱點二線城市中，重慶、武漢、南昌、南京、天津庫存消化周期均低于6個月，必須顯著增加供地，而且還要加快供地節(jié)奏；杭州、青島、成都在7~9個月，也是要增加供地的趨勢。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪中表示，從未來趨勢看，2017年全國熱點城市的“地王”數(shù)量將有非常明顯的降低，但在銷售火爆的2016年，大部分企業(yè)庫存去化明顯，在這種情況下，房企對熱點區(qū)域、優(yōu)質(zhì)屬性地塊依然拼搶，所以這類型地塊依然會拼搶激烈，房企對補充土地的積極性也明顯較高。
按照《通知》要求，各地紛紛拋出供地計劃，增加土地供應(yīng)。據(jù)記者統(tǒng)計，北京、廣州、天津、武漢、南京等地已公布土地供應(yīng)計劃，穩(wěn)定土地市場供應(yīng)，實現(xiàn)供需平衡。
從已公布的各地供地情況來看，庫存消化周期小于12個月的城市供地節(jié)奏明顯加快，各地用地計劃中顯示供地量也有明顯增加，比如北京已明確未來7年要供給土地6000公頃（1公頃15畝），其中國有建設(shè)用地5000公頃。重慶市2017年計劃供地較去年增加了1520畝，商品住房用地增加1720畝。成都市2017年全市計劃供應(yīng)商品住宅用地587公頃（8800畝），較2016年實際供應(yīng)量增長約13%，中心城區(qū)計劃供地2625畝，較去年實際供應(yīng)量增長30%。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年以來，一二線熱點城市調(diào)控政策升級，住宅市場成交量持續(xù)回落，一季度50個代表城市商品住宅市場月均成交量在2650萬平方米，同比下降約15%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，積極增加住宅供地反映出近期土地市場的變化動向，尤其是采取分類調(diào)控的模式，從中央到地方政府將陸陸續(xù)續(xù)推出比較務(wù)實的供地模式。
房企儲糧迎來機會
4月11日，北京迎來上述《通知》后*土地拍賣，吸引了招商、龍湖中海首開保利聯(lián)合體、華潤、遠(yuǎn)洋首創(chuàng)聯(lián)合體、國開東方萬科聯(lián)合體、中糧天恒旭輝聯(lián)合體等10家企業(yè)參與競拍，房企爭相競拍的背后是對優(yōu)質(zhì)土地資源的“渴求”，積極加速儲糧。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度全國50大熱點城市合計出讓土地金額為5885.8億元，較上年同期的3689.1億上漲了59.6%。2017年拿地最多的前20大房企拿地總金額達(dá)到3030.63億元，較2016年同期前20大房企拿地總金額上漲了75%，其中碧桂園以64幅地塊*，其次是恒大、保利、萬科、華潤以及中海地產(chǎn)。
從各大房企披露的2016年年報來看，在拿地方面，大部分房企重點關(guān)注一二線核心城市及強三線城市。招商蛇口表示，未來將聚焦一二線核心城市，重點拓展戰(zhàn)略重鎮(zhèn)的土地儲備；龍湖地產(chǎn)認(rèn)為廈門、濟南將會是重點，未來成都和重慶依然是傳統(tǒng)區(qū)域；旭輝控股表示，未來一年的土地市場，一線和熱點二線將遭遇逐步降溫，平常二線與強三線城市將迎來升溫。
龍湖集團CEO邵明曉表示，2016年龍湖買地相對來說還是比較積極，今年也會量入而出，絕不去追特別高的“地王”項目，總體策略還是在一二線，未來可能會關(guān)注一些超大型城市周邊外延的地塊。
在調(diào)控政策重壓下，各大城市加速土地供應(yīng)為房企拿地提供了契機。近期，“北上廣”等城市多宗地塊成交，雖然樓市降溫，但土地市場特別是優(yōu)質(zhì)的住宅地塊成交依然活躍。
克而瑞研究中心分析師楊科偉表示，高庫存城市將在2017年進(jìn)一步收緊土地供應(yīng)，而北京、上海等城市相繼提出的建設(shè)用地負(fù)增長目標(biāo)，也大大限制了一線城市新增土地供應(yīng)。由此來看，土地市場主戰(zhàn)場會在城市邊界快速擴張的熱點二三線城市中展開。
