先分享幾個(gè)采訪的小故事。
2016年末的時(shí)候，和訊房產(chǎn)借著年終盤(pán)點(diǎn)、房企總結(jié)的機(jī)會(huì)，采訪了幾家開(kāi)發(fā)商區(qū)域公司和集團(tuán)層面的相關(guān)負(fù)責(zé)人，談到土地投資的時(shí)候，表情主要分兩種。
一是去年沒(méi)怎么拿地，或者拿的很多土地是聯(lián)合拿地，這些開(kāi)發(fā)商對(duì)土地市場(chǎng)的表態(tài)，主要是承認(rèn)土地市場(chǎng)在高位運(yùn)行，后期開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)比較大，所以要么選擇避其鋒芒，要么聯(lián)合拿地、分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)；
二是拿了很多地，資金支出有幾百億的開(kāi)發(fā)商，他們對(duì)土地市場(chǎng)的分析就是，由于融資成本較低，可動(dòng)用資金比較充裕，彈藥充足所以拿地，而且會(huì)拿周邊地塊、在售樓盤(pán)價(jià)格等做對(duì)比，以印證自己并非是在高位接盤(pán)。
其實(shí)對(duì)于第二種表態(tài)，完全沒(méi)必要，2016年作為歷史上地王數(shù)量最多的一年，很少有開(kāi)發(fā)商能用低價(jià)獲取土地，但聯(lián)合拿地的相對(duì)來(lái)說(shuō)，壓力不會(huì)太大，此外即使是*獲取了高價(jià)地，后期開(kāi)發(fā)方法還是很多，比如引入合作伙伴，分?jǐn)偝杀尽?/P>
企業(yè)層面的土地市場(chǎng)貨幣化
從采訪對(duì)象的反饋中，可以很形象的看到土地市場(chǎng)在去年的貨幣化現(xiàn)象，就像上文中提到的“彈藥充足”，而且拿地金額的增長(zhǎng)一直持續(xù)到12月。
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),去年房企債券融資達(dá)到 9039 億元,同比增長(zhǎng) 77%,平均利率為5.07%,低于2015年1.2 個(gè)百分點(diǎn)。
在融資成本降低的推動(dòng)下，2016 年20 家代表性企業(yè)累計(jì)拿地面積 1.4 億平方 米(建筑面積),同比增長(zhǎng) 38%；累計(jì)拿地金額為 8240 億元,同比增長(zhǎng) 54%, 其中恒大、世茂、融創(chuàng)、雅居樂(lè)、招商等企業(yè)拿地金額同比增幅均超過(guò) 1 倍。
值得注意的是,國(guó)慶節(jié)前后各地調(diào)控新政出臺(tái)后,房企拿地規(guī)模在小幅下調(diào)后又迅速回升,主要源于 政策調(diào)整下地價(jià)逐步趨穩(wěn),加之部分企業(yè)存在補(bǔ)倉(cāng)意愿,而同期部分熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)加 大,且優(yōu)質(zhì)地塊較多,年末品牌房企拿地規(guī)模再次回升,11 月拿地金額環(huán)比增長(zhǎng) 83%, 12 月仍持續(xù)增長(zhǎng),增幅為 32%。
另外全國(guó)房企拿地均價(jià)來(lái)看，也是增長(zhǎng)，易居研究院的數(shù)據(jù)顯示2016年1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)4083元/平方米，再創(chuàng)歷史新高，同比增長(zhǎng)26.7%。
上面兩個(gè)關(guān)于錢(qián)的數(shù)據(jù)都是同比增長(zhǎng)的，但實(shí)際上，去年房企土地購(gòu)置總面積同比是下降的，在面粉貴于面包的同時(shí)，也要看到面粉實(shí)際在減少。
從這些數(shù)據(jù)來(lái)看，未來(lái)這些地塊上市的時(shí)候，價(jià)格同比來(lái)說(shuō)，顯然不可能降很多，但是否能贏得市場(chǎng)，還要看多方面因素。
城市層面的土地市場(chǎng)政策化
看完企業(yè)在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)，再看看城市層面。
在全國(guó)去庫(kù)存政策的指導(dǎo)下,地方政府的土地推出量在持續(xù)減少,2016 年,全國(guó) 300 個(gè)城市共推出各類(lèi)用地 18.2 億平方米,同比下降 11.0%, 但降幅較 2015 年收窄 7.8 個(gè)百分點(diǎn)；土地成交量同比也持續(xù)下滑,共成交 15.0 億平方米,同比下降 5.7%。
土地供應(yīng)量減少的同時(shí)，土地出讓金同比大漲，呈明顯的量跌價(jià)漲格局。
數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)各類(lèi)土地成交出讓金合計(jì) 2.9 萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng) 30.3%,其中,住宅用地出讓金同比大幅增長(zhǎng) 40.2%，主要是受二季度以來(lái)上海、南京、蘇州、合肥等重點(diǎn)一二線城市的土地市場(chǎng)拉動(dòng)，其中住宅用地?zé)岫?，帶動(dòng)全國(guó)二、三季度住宅用地出讓金同比分別增長(zhǎng) 87.1%、61.7%。
不過(guò)，這些城市中一個(gè)特例，就是帝都北京，土地出讓的總量和總價(jià)雙降。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京全年公開(kāi)招拍掛規(guī)劃建筑面積747.8萬(wàn)平米，是最近十年的低點(diǎn)；全年合計(jì)出讓土地44宗(3宗棚戶區(qū))，合計(jì)獲得土地出讓金852.51億元，和去年的2217億元土地出讓金相比，跌幅達(dá)到了61.5%，是2008年來(lái)北京土地出讓收入最少的一年。
另外一個(gè)特點(diǎn)是，土地市場(chǎng)上城市熱度的區(qū)分在2016年尤其明顯，二線城市住宅用地成交量?jī)r(jià)的增幅都超過(guò)一線城市。
其中一線城市住宅土地成交 1464 萬(wàn)平方米,同比下降 50.9%,而二線城市住宅用 地累計(jì)成交 3.1 億平方米,同比小幅增長(zhǎng) 0.3%,其中又以寧波、無(wú)錫、天津等城市增幅最為顯著, 寧波同比增長(zhǎng)高達(dá)105%。
土地成交金額上，一線城市去年住宅用地累計(jì)出讓金為 2463 億元,同比下降 28.4%,而二線城市住宅用地出讓金 1.5 萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng) 83.4%。
張大偉統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，去年全國(guó)有10個(gè)城市的土地出讓金超過(guò)了北京，其中9個(gè)城市土地出讓金超過(guò)千億，這9個(gè)城市中，蘇州、南京和杭州分列前三，上海作為一線城市中土地出讓金*的位居第四。
這些數(shù)據(jù)背后，實(shí)際反應(yīng)的是當(dāng)?shù)卣畬?duì)土地出讓市場(chǎng)的監(jiān)管程度，過(guò)去一年，一線城市在土地出讓總量、出讓價(jià)格兩方面實(shí)際做了很多限制，其中尤以北京為甚，張大偉的點(diǎn)評(píng)是：限價(jià)、限售、限面積、限資金、限持有，2016年北京土地市場(chǎng)調(diào)控已經(jīng)嘗試到了*，北京是在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上最努力做調(diào)控的城市。
未來(lái)土地布局價(jià)值點(diǎn)
在企業(yè)層面，土地市場(chǎng)變成了貨幣市場(chǎng)，融資成本的高低、融資規(guī)模的大小在很大程度上決定了房企的土地投資策略；在地方政府層面，土地市場(chǎng)依然是政策市場(chǎng)，樓市供需的格局決定了是去庫(kù)存還是補(bǔ)庫(kù)存。
這些基本面的分析，最終還是要回答房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的價(jià)值點(diǎn)究竟在哪里？
還是分享一下采訪對(duì)象的反饋，綜合來(lái)看，開(kāi)發(fā)商對(duì)行業(yè)價(jià)值點(diǎn)的研究可以按城市劃分：
一方面是一線城市以及二線熱點(diǎn)城市，這類(lèi)城市基本告別住房短缺的時(shí)代，數(shù)據(jù)上顯示，15 個(gè)二線城市人均住房建筑面積超 40 平米，一線城市中,除深圳外,北上廣人均住房擁有量均在 32 平米左右,而一線城市依然給人以住房緊張的直觀感受，主要是因?yàn)橐痪€城市的住房分布不平衡，即是說(shuō)少量財(cái)富人群占據(jù)了較大的房屋數(shù)量。
所以開(kāi)發(fā)商針對(duì)這類(lèi)城市的策略，就是深入存量房市場(chǎng)和改善型市場(chǎng)。
另一方面是有潛力的三四線城市，和訊房產(chǎn)采訪的多個(gè)開(kāi)發(fā)商都透露了對(duì)京津冀一體化區(qū)域的土地儲(chǔ)備情況，并表現(xiàn)出對(duì)其未來(lái)開(kāi)發(fā)價(jià)值的認(rèn)可。
而多個(gè)研究機(jī)構(gòu)也認(rèn)為，核心城市房?jī)r(jià)高企、土地成本居高不下將帶動(dòng)需求向周邊擴(kuò)散,一線城市周邊縣市仍是布局價(jià)值點(diǎn)，此外隨著城市軌道交通的日益完善,郊區(qū)及周邊縣市與一線核心城區(qū)的通勤時(shí)間縮短, 將更有利于需求向周邊擴(kuò)散。為解決大城市的諸多問(wèn)題,將有意識(shí)的向周邊城 市轉(zhuǎn)移成為可行路徑之一。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),一線城市周邊區(qū)縣算是新一輪機(jī)會(huì)中的布局價(jià)值點(diǎn)，不過(guò)要注意的是，這部分區(qū)域的價(jià)值來(lái)自于一線城市人口與產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，在實(shí)際開(kāi)發(fā)中需要注意產(chǎn)業(yè)承接是否實(shí)際有效。
