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樓市筑底 曙光已現(xiàn)

發(fā)布時(shí)間:2022-06-18人氣:620

拿地同比幾近腰斬,開(kāi)工面積降幅遠(yuǎn)超竣工,個(gè)貸、開(kāi)發(fā)貸跌幅仍超兩成……6月15日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)依然低迷,但黑暗中微見(jiàn)曙光:5月單月,新房銷售出現(xiàn)年內(nèi)*環(huán)比增長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)投資也罕見(jiàn)上漲,樓市筑底態(tài)勢(shì)明顯。

開(kāi)工降幅遠(yuǎn)超竣工

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的*數(shù)據(jù)顯示,1-5月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資52134億元,同比下降4%。其中,住宅投資39521億元,下降3%。值得注意的是,房屋新開(kāi)工面積51628萬(wàn)平方米,同比下降30.6%;竣工面積23362萬(wàn)平方米,同比下降15.3%,開(kāi)工降幅遠(yuǎn)超竣工降幅。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái),新開(kāi)工面積情況直接受到當(dāng)前市場(chǎng)行情的影響,所以跌幅相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)更大,也是企業(yè)投資意愿不強(qiáng)的一個(gè)體現(xiàn)。

“新開(kāi)工降幅大于竣工降幅與當(dāng)前的供地規(guī)模息息相關(guān)?!敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對(duì)此也分析道,今年的土地供應(yīng)規(guī)模低于去年同期,根據(jù)據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)全國(guó)主要地級(jí)市2022年5月共供應(yīng)土地1856宗,同比下跌19.44%,環(huán)比下跌3.58%;供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為13648.34萬(wàn)平方米,同比下跌26.21%,環(huán)比下跌4.51%,拿地規(guī)模趨緩減緩了房企新開(kāi)工的速度;另一方面,行業(yè)資金的不足使得房企傾向于加快竣工來(lái)補(bǔ)足庫(kù)存。

5月新開(kāi)工面積、開(kāi)發(fā)投資額同比降幅較4月均小幅收窄,但修復(fù)不明顯。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜預(yù)計(jì),短期來(lái)看,隨著熱點(diǎn)城市市場(chǎng)活躍度的提升,企業(yè)對(duì)這部分城市的開(kāi)工和投資意愿或逐漸好轉(zhuǎn)。

拿地同比幾近腰斬

拿地?cái)?shù)據(jù)的腰斬間接證明了開(kāi)工下滑的原因:根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,1-5月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積2389萬(wàn)平方米,同比下降45.7%。

“拿地?cái)?shù)據(jù)跟供應(yīng)的規(guī)模相關(guān)聯(lián),今年部分城市集中土拍從去年的3批次改為4批次?!蓖跣哉J(rèn)為,今年市場(chǎng)恢復(fù)速度不及預(yù)期,行業(yè)到位資金不樂(lè)觀,房企拿地更為謹(jǐn)慎,從土拍溢價(jià)上看今年土拍市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn),流拍率雖有所下滑但依然維持高位。

其中民企集中退出土地市場(chǎng),也是交易不活躍的主要原因?!敖衲昙瘓F(tuán)給我們的公開(kāi)市場(chǎng)拿地指標(biāo)全國(guó)只有10塊,這是個(gè)什么概念,市場(chǎng)好的時(shí)候,我們?cè)谌A東某一些熱門城市就能拿10塊?!笨偛吭谌A東的20強(qiáng)房企土拓部負(fù)責(zé)人直言,這種收縮集團(tuán)從2020年已經(jīng)開(kāi)始,但今年的幅度可以說(shuō)是腰斬。而另外一家已經(jīng)躋身10強(qiáng)的華東民營(yíng)房企更是直言:“除非公開(kāi)市場(chǎng)的地塊非常劃算,否則寧愿用并購(gòu)的方式獲取高折扣地塊。”

不過(guò)也有不同的意見(jiàn)。“現(xiàn)在并購(gòu)市場(chǎng)的折扣雖然很低,資產(chǎn)有的被打到了5折,但里面的坑也很多,如果價(jià)格允許,我們寧愿高一些在公開(kāi)市場(chǎng)拿地,但前提就是市場(chǎng)信心要反彈?!蹦愁^部民企北京公司負(fù)責(zé)人表示。

但也有樂(lè)觀派?!霸摂?shù)據(jù)已經(jīng)屬于歷史冰點(diǎn)數(shù)據(jù)?!眹?yán)躍進(jìn)指出,在拿地一項(xiàng),房企的信心已經(jīng)出現(xiàn)回復(fù):今年5月房企購(gòu)地面積數(shù)據(jù)相比4月增長(zhǎng)了45.9%,其充分說(shuō)明當(dāng)前土地市場(chǎng)也正努力走出低點(diǎn)或底部。隨著這一輪房屋銷售市場(chǎng)的刺激,以及購(gòu)地市場(chǎng)營(yíng)商環(huán)境的優(yōu)化,土地市場(chǎng)后續(xù)有小幅復(fù)蘇的可能。

住宅銷售額跌幅仍超三成

拿地的信心來(lái)自銷售的回暖,但前5個(gè)月的數(shù)據(jù)卻并不樂(lè)觀。

從1-5月整體數(shù)據(jù)來(lái)看,商品房銷售面積50738萬(wàn)平方米,同比下降23.6%;其中住宅銷售面積下降28.1%。商品房銷售額48337億元,下降31.5%;住宅銷售額下降34.5%,仍未出現(xiàn)跌幅收窄態(tài)勢(shì)。

但從5月單月數(shù)據(jù)上來(lái)看,5月全國(guó)商品房和商品住宅銷售面積分別環(huán)比增長(zhǎng)25.8%、23.8%;銷售額分別環(huán)比增長(zhǎng)29.7%、26.4%。這是今年以來(lái)單月環(huán)比*提高。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此也表示,5月單月的環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)積極信號(hào),說(shuō)明了5月已經(jīng)有了一波交易的小復(fù)蘇。后續(xù)各地政策將繼續(xù)釋放效應(yīng),助力銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)環(huán)比的拉升,以進(jìn)一步對(duì)沖今年前4個(gè)月的交易低迷現(xiàn)象。

對(duì)于5月市場(chǎng)銷售環(huán)比改善的原因,貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)分析,一系列政策松綁改善了市場(chǎng)預(yù)期,限購(gòu)限售等政策的放松降低了入市門檻,帶了更多的住房需求,次新房的集中入市也提高了市場(chǎng)的改善動(dòng)力,換房需求進(jìn)入新房市場(chǎng)。同時(shí),央行超預(yù)期降息疊加部分城市取消認(rèn)房認(rèn)貸,有效的降低了購(gòu)房成本。

5月市場(chǎng)出現(xiàn)筑底回升跡象,政策效應(yīng)有所顯現(xiàn),王小嬙預(yù)計(jì),6月單月成交數(shù)據(jù)有望進(jìn)一步上升,但仍難以超越去年同期水平。

個(gè)貸、國(guó)內(nèi)貸降幅均超20%

考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的依然是資本金來(lái)源,盡管監(jiān)管已經(jīng)放出包括首套房貸款利率下調(diào)、公司債開(kāi)閘等組合拳,但從累計(jì)的數(shù)據(jù)看,收效依然并不明顯。

1-5月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金60404億元,同比下降25.8%。其中,國(guó)內(nèi)貸款8045億元,下降26%;利用外資51億元,增長(zhǎng)101%;自籌資金21061億元,下降7.2%;定金及預(yù)收款19141億元,下降39.7%;個(gè)人按揭貸款9785億元,下降27%。

“此類數(shù)據(jù)和其他幾個(gè)指標(biāo)也是類似,即累計(jì)值的數(shù)據(jù)還是略顯悲觀?!眹?yán)躍進(jìn)表示,到位資金同比仍下降,個(gè)貸、企貸降幅仍超20%,這與房企銷售數(shù)據(jù)息息相關(guān),目前房企銷售數(shù)據(jù)來(lái)看,還是沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的改善,預(yù)計(jì)真正能有所改善也要等到下半年。

王小嬙也表示,在促行業(yè)內(nèi)部良性循環(huán)和健康發(fā)展下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金更加依賴于銷售回款,1-5月銷售規(guī)模的下滑,行業(yè)到位資金同步下降。值得一提的是,在銷售端回款不樂(lè)觀情況下,房企發(fā)行海外債的動(dòng)力提升,1-5月利用外資額度翻倍,同比增長(zhǎng)101%。

但監(jiān)管的組合拳并非收效。單純看5月單月的資本金到位情況數(shù)據(jù),已經(jīng)相比4月有了拉升,資金到位情況相比4月有明顯改善。許小樂(lè)分析,6月以來(lái)地方政策支持力度仍在加強(qiáng),房企端融資支持、風(fēng)險(xiǎn)紓困等政策也在進(jìn)一步落地。預(yù)計(jì)后期供需兩端政策效果持續(xù)釋放,繼續(xù)利好市場(chǎng)銷售和投資,6月單月銷售和投資有望繼續(xù)環(huán)比改善。

對(duì)于未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng),國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉6月15日在新聞發(fā)布會(huì)上表示,房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)一些積極變化。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步趨穩(wěn),相信下半年對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的作用會(huì)逐步顯現(xiàn)。


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