樓市正在迎來一輪政策“松綁潮”。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，僅在5月單月，就有超過100個(gè)城市發(fā)布穩(wěn)樓市的調(diào)控政策，多地放松限購限貸，但市場(chǎng)反響并不積極。
業(yè)內(nèi)呼吁，在本輪各地樓市放松政策中，要跳脫出單一放松限購或信貸政策的思路，嘗試規(guī)避“住”和“防炒”之間的刻板矛盾。應(yīng)以城鎮(zhèn)化為切入點(diǎn)，重點(diǎn)支持有利于居民生活品質(zhì)改善的地產(chǎn)模式。
近期中辦、國辦也在發(fā)文，要求推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)。如何真正松綁樓市？放松政策能否傳導(dǎo)至微觀市場(chǎng)？未來數(shù)月將是市場(chǎng)見底反彈的關(guān)鍵窗口期。
因城施策支持樓市
時(shí)至今日，中央層面仍在不斷釋放寬松表態(tài)信號(hào)，要求各地“因城施策”支持合理住房需求，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。以期刺激樓市需求修復(fù)、市場(chǎng)回暖。
4月29日，中共中央政治局會(huì)議仍強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位，但明確提出支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。
自2022年3月初以來，已有超過130個(gè)城市出臺(tái)包括降低房貸首付比、放寬限購限售門檻等在內(nèi)的樓市調(diào)控松綁政策。
各地針對(duì)樓市出臺(tái)的放松政策，可劃分為首付比和房貸相關(guān)政策，以及限購限售兩大類。此輪各地樓市放松政策中還出現(xiàn)了一種全新的方式，即面向多孩家庭放松限購或給予購房補(bǔ)貼，刺激家庭釋放改善性購房需求。
樓市松綁背后，房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)增長的支柱，已成為普遍共識(shí)。北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩指出，房地產(chǎn)不但是支柱產(chǎn)業(yè)，還是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，也還是先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。這三大地位，在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中只有房地產(chǎn)業(yè)具備。
根據(jù)國海證券(000750)的測(cè)算，2021年，房地產(chǎn)業(yè)及其完全拉動(dòng)的上下游行業(yè)增加值為28萬億元，占GDP的24.5%。其中，2021年房地產(chǎn)和住房建筑行業(yè)增加值12.5萬億元，占GDP的10.9%。房地產(chǎn)事關(guān)國計(jì)民生，在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、支撐地方財(cái)政收入、信用創(chuàng)造、促進(jìn)消費(fèi)、解決就業(yè)、財(cái)富積累、改善民生等方面均發(fā)揮著關(guān)鍵作用。
政府增信房企融資
各地因城施策支持樓市之時(shí)，房企融資也在松綁。中國人民銀行行長易綱表示，今年前四月，企業(yè)新發(fā)放貸款平均利率4.39%，是有統(tǒng)計(jì)記錄以來的低位，要盡快矯正對(duì)民營房企的信貸收縮行為。
4月，證監(jiān)會(huì)、國資委及全國工商聯(lián)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持上市公司健康發(fā)展的通知》明確提出，支持房企轉(zhuǎn)型，支持民營房企融資。
進(jìn)入5月，上交所黨委召開專題會(huì)議稱，將繼續(xù)做好服務(wù)實(shí)體企業(yè)發(fā)展工作，服務(wù)好民營房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，推動(dòng)擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍，合理把握IPO和再融資常態(tài)化。
民營企業(yè)公開市場(chǎng)融資功能逐漸恢復(fù)，監(jiān)管部門要求首先保障符合標(biāo)準(zhǔn)的民營房企：其一是債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，償債壓力低；其二銷售基本盤穩(wěn)定，業(yè)績?cè)鲩L能力強(qiáng)。
以行業(yè)龍頭碧桂園為例，2021年，公司權(quán)益銷售金額5580億元，權(quán)益銷售面積6641萬平米，較2020年相比基本保持穩(wěn)定，滾動(dòng)回款率維持在90%以上。
同期，碧桂園三道紅線指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化。截至2021年12月31日，其總有息負(fù)債余額同比下降2.6%至3179.2億元，現(xiàn)金短債比約2.3倍，企業(yè)短期債務(wù)壓力減輕。整體的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)得到改善，凈負(fù)債率下降10.2個(gè)百分點(diǎn)至45.4%。
憑借著較強(qiáng)的銷售韌性，以及不斷優(yōu)化的三條紅線指標(biāo)，碧桂園成為首批政府增信的示范房企，率先試水通過“債券發(fā)行+信用保護(hù)”的方案進(jìn)行融資，成功發(fā)行規(guī)模5億元人民幣債券，這足體現(xiàn)了監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)優(yōu)質(zhì)民營房企基本面以及持續(xù)經(jīng)營能力的認(rèn)可。
縣域市場(chǎng)為樓市添動(dòng)力
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，樓市放松政策陸續(xù)推出后，市場(chǎng)反應(yīng)并不熱烈。
多名受訪者指出，在樓市過熱期推出的限制性調(diào)控政策，在當(dāng)下市場(chǎng)信心不足、需求疲弱的局勢(shì)中確已不合時(shí)宜。但也有反對(duì)觀點(diǎn)指出，為了房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展，“房住不炒”不可動(dòng)搖。
如何根本上解決“住”和“防炒”之間的刻板矛盾？業(yè)內(nèi)呼吁，在本輪各地樓市放松政策中，應(yīng)跳脫出單一放松限購或信貸政策的思路，嘗試從城鎮(zhèn)化入手支持樓市。
華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長賈康認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)仍將是中國發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。我國戶籍人口城鎮(zhèn)化率現(xiàn)在只有45%。未來幾十年里，還有幾億人要從農(nóng)村進(jìn)入城鎮(zhèn)成為市民，這與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)的成長性空間仍然可觀。
縣域市場(chǎng)的房地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)力不容小覷。作為深耕三四線城市的代表性房企，碧桂園歷年財(cái)報(bào)為此提供了強(qiáng)有力佐證。
2021年，碧桂園來自三四線城市的銷售額占比達(dá)68%。權(quán)益合同銷售額排名前十的城市，大部分為強(qiáng)三四線城市，鹽城、金華、南通的銷售額超過80億元，惠州、佛山的銷售均超110億元，東莞更是高達(dá)148億元。
在此背景下，碧桂園營收穩(wěn)步增長，2017年至2021年分別達(dá)到2280.57億元、3811.22億元、4867億元、4639.2億元、5241.8億元。
2022年1月，住建部發(fā)布了《“十四五”建筑業(yè)發(fā)展規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》），闡明“十四五”時(shí)期建筑業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略方向。
（住建部關(guān)于十四五建筑業(yè)發(fā)展規(guī)劃的通知）
“十四五”建筑業(yè)發(fā)展規(guī)劃從完善智能建造政策與產(chǎn)業(yè)體系、夯實(shí)標(biāo)準(zhǔn)化和數(shù)字化基礎(chǔ)、推廣數(shù)字化協(xié)同設(shè)計(jì)、大力發(fā)展裝配式建筑、打造建筑產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、加快建筑機(jī)器人研發(fā)和應(yīng)用、推廣綠色建造方式等七個(gè)方面引導(dǎo)發(fā)展，著重強(qiáng)調(diào)了BIM技術(shù)的集成應(yīng)用；行業(yè)級(jí)、企業(yè)級(jí)、項(xiàng)目級(jí)、行業(yè)監(jiān)管等建筑產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)建設(shè)；部品部件生產(chǎn)機(jī)器人、施工機(jī)器人以及運(yùn)維機(jī)器人的研發(fā)與應(yīng)用等。
近年，不少企業(yè)致力于數(shù)字化轉(zhuǎn)型，如碧桂園的博智林建筑機(jī)器人已進(jìn)入批量施工應(yīng)用全新階段，同時(shí)這在中國乃至全世界建筑行業(yè)內(nèi)均屬首創(chuàng)。
截至2022年5月底，博智林旗下已有23款建筑機(jī)器人投入商業(yè)化應(yīng)用，服務(wù)覆蓋28個(gè)省份（直轄市、自治區(qū)）；累計(jì)應(yīng)用施工面積超1000萬平方米。
（外墻噴涂機(jī)器人在作業(yè)）
這也意味著，隨著新型城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)，城市住房需求特別是改善性住房需求持續(xù)釋放，縣城居民生活品質(zhì)進(jìn)一步改善的展望下，智能建造將成為未來發(fā)展的重點(diǎn)項(xiàng)目。
碧桂園總裁莫斌為此寫下注腳：“碧桂園相比同行*的優(yōu)勢(shì)就是公司業(yè)務(wù)覆蓋全產(chǎn)業(yè)鏈，因此相信博智林的市場(chǎng)競爭力會(huì)越來越強(qiáng)，也希望積極融入國家多層次住房供應(yīng)體系，參與地方保障性住房建設(shè)。”（思維財(cái)經(jīng)出品）■
