房企中報已披露完畢，上半年房企銷售業(yè)績整體表現(xiàn)不佳，年度目標(biāo)完成率偏低，而負債率大幅攀升。房企融資再次成為市場關(guān)注熱點。
國內(nèi)市場上，地產(chǎn)融資放開的跡象明顯，已有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行過公司債和可轉(zhuǎn)債，而近期放開符合條件的房企發(fā)行中期票據(jù)的消息更被視為一大利好。而已打通香港資本市場平臺的H股上市房企，則在積極發(fā)債。值得注意的是，由于投資人對飆漲的高負債率的擔(dān)憂日增，使得港股出現(xiàn)了少見的碧桂園、越秀等房企增發(fā)新股求得融資的現(xiàn)象。
內(nèi)地中期票據(jù)對房企開閘
近日，一份《房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)》在網(wǎng)上廣為流傳，稱房企將可發(fā)行中期票據(jù)。9月16日，金融街控股股份有限公司發(fā)布公告稱，公司于9月12日第七屆董事會第四次會議上審議通過了“關(guān)于公司發(fā)行不超過52億元中期票據(jù)的議案”。這份公告也意味著房企開閘中期票據(jù)已成現(xiàn)實。
中期票據(jù)是指期限通常在5年-10年的票據(jù)，有助于企業(yè)拓寬融資渠道、完善企業(yè)信用債券的期限結(jié)構(gòu)。據(jù)悉，金融街中期票據(jù)發(fā)行累計總額不超過52億元人民幣，期限為5年或以上，利率在不超過國家限定水平條件下由公司根據(jù)發(fā)行時市場情況與主承銷商協(xié)商確定，募集資金可用于符合國家政策支持的普通商品住房項目建設(shè)、補充流動資金及償還銀行貸款(償還的銀行貸款用途須是保障性住房項目和普通商品房項目)。
業(yè)內(nèi)人士認為，上市房企允許發(fā)行中期票據(jù)，意味著融資主體擴展至商品房開發(fā)商，這是融資政策進一步放松的信號。
不過，發(fā)行中期票據(jù)對房企有著苛刻的要求。據(jù)悉，其募集資金須用于符合國家政策支持的保障性住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、普通商品房項目、補充流動資金、償還銀行貸款，而發(fā)行資格的房企被限定為行業(yè)排名前30的A股上市公司。
首開股份董秘王怡表示，此前中期票據(jù)未對房企開放，這次放開也有諸多限制條件，僅限于優(yōu)質(zhì)的上市房企，并不是一個對所有房企普適的政策，對市場影響有限。
此外，上市房企的融資工具也逐漸在減少行政性干預(yù)，越來越市場化，因宏觀調(diào)控被叫停的上市公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)再融資也于今年重新開閘。恒銀基金分析師何沐澤表示，今年房地產(chǎn)市場下滑，房企資金鏈緊張，放開融資渠道，也是政府希望行業(yè)健康發(fā)展。
招商地產(chǎn)投資關(guān)系部一位工作人員也表示，與往年相比，房企可用的融資工具的限制少了，不過企業(yè)也要根據(jù)自身情況，完善長短期債務(wù)的結(jié)構(gòu)搭配。
今年房企境內(nèi)融資概況
9月16日 金融街擬發(fā)行52億元人民幣中期票據(jù)
8月15日 金科股份對公司2013年非公開發(fā)行股票募集資金金額進行調(diào)整，募資總額由31.42億元縮減為22億元
6月23日 廈門國貿(mào)擬按10:2.8比例向全體股東配售股份，共計可配股份數(shù)量3.73億股，配股價格4.19元/股，募集資金總額預(yù)計不超過16億元(含發(fā)行費用)。
5月12日 廈門建發(fā)完成配售股票，募集資金凈額為30.35億元
海外 低價賣股增多
除了國內(nèi)房企突圍融資外，海外融資也已成常態(tài)。9月18日，大連萬達集團商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司正式披露正赴港IPO，業(yè)內(nèi)預(yù)計其融資額將達到百億元以上，堪稱年內(nèi)*地產(chǎn)IPO。
而已經(jīng)在港上市的房企也頻頻發(fā)債融資。據(jù)某研究中心數(shù)據(jù)，其監(jiān)測的102家重點房企，8月融資總規(guī)模350.25億元；從融資幣種來看，港元融資同比上升了19%。數(shù)據(jù)研究供應(yīng)商Dealogic統(tǒng)計也顯示，今年1-8月，中國房地產(chǎn)企業(yè)總計在海外市場上發(fā)行了524億美元的債券，同比增長100%。
9月，房企海外融資的勢頭并未減弱。9月11日，寶龍地產(chǎn)稱，公司成功發(fā)行了一筆2017年到期的15億元人民幣優(yōu)先票據(jù)，年票息為10.75%。記者從寶龍了解到，這筆資金將用于贖回寶龍2015年即將到期的2億美元的高息票據(jù)（票息為13.75%），而寶龍此次發(fā)債認購踴躍，獲得了超4倍的認購額。業(yè)內(nèi)人士介紹，多數(shù)房企發(fā)債都是以“新債還舊債”，此次寶龍融資的年利率在10%較合理。
此外，由于近期房企紛紛披露中報，投資人對飆漲的高負債率擔(dān)憂日增，使得港股出現(xiàn)了少見的房企賣新股融資的現(xiàn)象。其中碧桂園為了籌資30億元而低價賣股，更讓業(yè)內(nèi)“大跌眼鏡”。
8月27日，碧桂園宣布擬每15股配發(fā)1股，發(fā)行價為每股2.5港元，較當(dāng)日收盤價折價30%，總計將在現(xiàn)有191億股的基礎(chǔ)上新增12.7億股，籌集資金約31億港元，主要用于償還9月上旬到期的一筆3.75億美元高息票據(jù)（票面利率11.75%）。
更讓業(yè)內(nèi)吃驚的是，由于新股所籌資金10月初才能到賬，碧桂園會先用一筆境外過橋貸款償還即將到期的高息債。
碧桂園之后，越秀地產(chǎn)也宣布將賣新股，預(yù)計集資凈額約37.85億港元，主要用于未來擴展及買地等運營資本。
“賣股票是成本*的融資。如果不是資金太吃緊，房企寧愿借高息債也不會賣股票?！北本┮患胰谭治鰩煴硎?，一方面房企下半年普遍采取保守態(tài)勢，減少買地和加速回款；另一方面房企融資的成本上漲，預(yù)計后四個月房企的海外融資或?qū)p慢。
近期房企海外融資概況
9月11日 寶龍地產(chǎn)發(fā)行2017年到期的15億人民幣優(yōu)先票據(jù)，年利息為10.75%。
9月4日 越秀地產(chǎn)宣布進行100供33股，發(fā)行30.77億新股， 集資凈額約37.85億港元。
8月27日 碧桂園宣布以15∶1的比例折讓30%賣新股，集資31億港元。
8月25日 深圳控股稱與多家銀行達成融資協(xié)議，提供本金額*達4.35億美元（約33.93億港元）的可轉(zhuǎn)讓定期貸款融資（融資A），以及本金額*達25.1億港元的可轉(zhuǎn)讓定期貸款融資(融資B)。
8月6日 越秀地產(chǎn)公布與一家銀行訂立融資協(xié)議，最多達5億港元的定期貸款融資。
7月27日 力高地產(chǎn)集團發(fā)行總額為1.25億美元的5年期優(yōu)先票據(jù)，年利率13.75%。
7月25日 當(dāng)代置業(yè)發(fā)行1.25億美元的5年期優(yōu)先票據(jù)，年利率15.3%。
■ 觀察
融資能力恐加劇房企分化
業(yè)內(nèi)人士指出，在資本密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，融資能力已成為房企的核心競爭力。
在境內(nèi)債券市場發(fā)債，通過股市直接融資，曾是房企主要融資手段。然而隨著2010年房地產(chǎn)調(diào)控加強，房企在境內(nèi)融資開始受到嚴格限制。為此，房企一方面繞道信托、私募等渠道融資，另一方面則尋求在海外市場融資，萬科、招商、金地、綠地等紛紛在香港借殼上市，意在打通海外融資渠道。
今年以來，樓市逐漸降溫，房企銷售下滑，現(xiàn)金回款減慢，而銀行對開發(fā)貸進行總量控制，再加上對銀行非標(biāo)業(yè)務(wù)清理、人民幣貶值預(yù)期等，令房企融資難度加大。而海外融資成本增加，令行業(yè)金融風(fēng)險加劇。
在此背景下，拓寬房企融資渠道，讓房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險得到疏導(dǎo)顯得尤為重要。此前因宏觀調(diào)控被禁用的融資工具獲得松綁，房企融資的行政化干預(yù)逐漸減少。3月，房地產(chǎn)企業(yè)再融資開閘。隨后，部分上市房企在交易所市場發(fā)行公司債的申請獲批，9月中期票據(jù)又向上市房企開放。在一些業(yè)內(nèi)人士看來，在市場調(diào)整中讓大中房企平穩(wěn)發(fā)展很關(guān)鍵，增加融資渠道是大勢所趨。
此前，有報告稱，房企的利潤被融資成本給吃掉的比例逐年增加。因此，融資能力將加劇房企業(yè)績分化，房企將在市場調(diào)整中優(yōu)勝劣汰，行業(yè)的集中度將進一步提高。
