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宅基地改革并非讓城里人下鄉(xiāng)買房

發(fā)布時(shí)間:2020-08-18人氣:387

雖然農(nóng)民房屋建設(shè)費(fèi)用由自己承擔(dān),但農(nóng)民的宅基地是無(wú)償獲得的,因而農(nóng)民對(duì)宅基地?fù)碛械臋?quán)能是不完整的,宅基地以及所建農(nóng)房具有特殊保障性質(zhì),不能像商品房一樣不受限制地進(jìn)入市場(chǎng)交易。合理的宅基地管理政策既要有助于更好解決農(nóng)村住房問(wèn)題,也要防范宅基地違規(guī)使用。對(duì)于宅基地,政策上不存在鼓勵(lì)集中到少數(shù)人手里的問(wèn)題。

日前,北京市發(fā)布文件,提出要嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買宅基地和宅基地上的房屋;嚴(yán)禁社會(huì)資本利用宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館。筆者認(rèn)為,此次北京明確宅基地管理政策,將為其他地區(qū)帶來(lái)積極示范效應(yīng)。當(dāng)前,我國(guó)農(nóng)村宅基地完整的管理制度體系正在形成。今后要進(jìn)一步深化農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn),探索宅基地“三權(quán)分置”多種實(shí)現(xiàn)形式,維護(hù)好、發(fā)展好農(nóng)民權(quán)益。

我國(guó)農(nóng)村宅基地總面積約為1.7億畝,占集體建設(shè)用地的54%。宅基地是農(nóng)民以集體組織成員名義獲得的,且只有集體成員才能在本集體申請(qǐng)宅基地,實(shí)行一戶一宅、長(zhǎng)期使用。

隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展,農(nóng)村宅基地出現(xiàn)了一些新情況。一方面,每年有大量農(nóng)民離開(kāi)農(nóng)村,出現(xiàn)大量農(nóng)房、宅基地常年閑置現(xiàn)象;另一方面,也存在“一戶多宅”“建新不拆舊”以及部分新增農(nóng)戶宅基地取得困難等問(wèn)題。

當(dāng)前,無(wú)論是從推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展角度,還是從強(qiáng)化鄉(xiāng)村振興制度性供給角度,放活宅基地和農(nóng)房使用權(quán)已經(jīng)迫在眉睫。隨著農(nóng)民進(jìn)城,農(nóng)村出現(xiàn)了不少閑置農(nóng)房,同時(shí)很多城里人下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè),對(duì)閑置農(nóng)房有需求。所以說(shuō),如果能把閑置農(nóng)房利用好,既可以為農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入,又能夠?yàn)橄锣l(xiāng)人員提供創(chuàng)業(yè)場(chǎng)所?;诖?,國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地,鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置住宅。

需要認(rèn)識(shí)到,雖然農(nóng)民房屋建設(shè)費(fèi)用由自己承擔(dān),但農(nóng)民的宅基地是無(wú)償獲得的,因而農(nóng)民對(duì)宅基地?fù)碛械臋?quán)能是不完整的,宅基地以及所建農(nóng)房具有特殊保障性質(zhì),不能像商品房一樣不受限制地進(jìn)入市場(chǎng)交易。宅基地的所有權(quán)是集體的,資格權(quán)只有集體經(jīng)濟(jì)組織成員才有。宅基地不同于承包地,對(duì)于承包地經(jīng)營(yíng)權(quán),國(guó)家政策鼓勵(lì)其流轉(zhuǎn)、鼓勵(lì)耕地適度集中;對(duì)于宅基地,政策上不存在鼓勵(lì)集中到少數(shù)人手里的問(wèn)題。因此,宅基地不能違規(guī)違法買賣。

改革就是要打破常規(guī),但宅基地改革是有底線的。由于歷史形成的特殊性及其所承載的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)功能,決定了其復(fù)雜性和敏感度,對(duì)其改革要穩(wěn)慎。如果農(nóng)村宅基地集體所有權(quán)不落實(shí),那就談不上守好土地公有制性質(zhì);如果農(nóng)村宅基地集體所有權(quán)失能,那么農(nóng)村亂占耕地建房就有可能發(fā)生;如果農(nóng)村宅基地集體所有的權(quán)能越界,那么農(nóng)民權(quán)益就可能受損。堅(jiān)決守住土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損這三條底線,正是宅基地制度改革的紅線。

現(xiàn)實(shí)中,宅基地制度改革要處理好兩方面的關(guān)系。隨著試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)固化,目前政策已經(jīng)明確。一是宅基地和農(nóng)戶的關(guān)系。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。今年起實(shí)施的新《土地管理法》規(guī)定,農(nóng)村村民出售、出租、贈(zèng)予住宅后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)。二是宅基地和城鎮(zhèn)居民的關(guān)系。城鎮(zhèn)居民不能購(gòu)買農(nóng)村宅基地,但在符合用途管制前提下,可以依法承租其農(nóng)房。

合理的宅基地管理政策既要有助于更好解決農(nóng)村住房問(wèn)題,也要防范宅基地違規(guī)使用。要看到,中央提出宅基地制度改革,目的是進(jìn)一步盤(pán)活宅基地,發(fā)展農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài),拓寬農(nóng)民增收渠道。試點(diǎn)就是要探索出既能向集體組織成員提供基本住房保障,又能*限度節(jié)約農(nóng)村建設(shè)用地的制度。宅基地改革絕不是讓城里人下鄉(xiāng)去買房置地,也不是要改變土地規(guī)劃和用途管制,在農(nóng)村搞大規(guī)模非農(nóng)開(kāi)發(fā)或商品房建設(shè)。


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