當(dāng)疫情防控成為常態(tài)，各城市土地市場(chǎng)熱度逐步恢復(fù)，杭州、上海、北京、廣州等城市的表現(xiàn)尤為搶眼。
中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年全國(guó)300城市出讓金總額2.54萬億元，同比上漲10%。一季度，整體供求多指標(biāo)同比均降，各線城市供求量同比縮水；二季度，整體供求多指標(biāo)同比均增，其中一線城市供應(yīng)量同比增加65%，二線城市供求兩端同比均增，三四線城市樓面均價(jià)增加逾兩成，市場(chǎng)回暖明顯。
具體到各個(gè)城市，2020年上半年杭州、上海、北京、廣州四城土地出讓金突破千億，其中杭州以1756.7億元奪冠。
來源：中國(guó)指數(shù)研究院
杭州成“賣地一哥” 土地出讓金近1800億
杭州，已經(jīng)連續(xù)三年登頂年中土地收金榜首。
6月29日杭州相繼出讓8宗土地，30日又將3宗土地相讓。在年中的*時(shí)刻，杭州實(shí)現(xiàn)了沖刺。中指院數(shù)據(jù)顯示，杭州1-6月土地出讓金達(dá)1756.9億元，*其他城市。
數(shù)據(jù)顯示，1-6月，杭州共推出住宅用地92宗，合計(jì)428萬平方米，同比增加12%；成交94宗（含此前流拍地塊），合計(jì)442萬平方米，同比上漲21%。住宅用地合計(jì)收金1564億元，同比去年增長(zhǎng)逾三成。
2020年上半年，杭州拿地金額前十的榜單中，本土房企占據(jù)5席，分別為濱江、綠城、大家、中天、祥生，總拿地金額超過500億元。
來源：中國(guó)指數(shù)研究院
事實(shí)上，杭州“賣地一哥”的稱號(hào)并不是今年才有。數(shù)據(jù)顯示，杭州的土地出讓金在2017年一舉突破2000億達(dá)到2258.85億元，2018和2019年再創(chuàng)新高，分別達(dá)到2443億和2836億。經(jīng)過計(jì)算，2016年至今，杭州這座二線城市的賣地收入已經(jīng)超過萬億。
與2019年的2836億賣地收入相比，杭州2019年的一般預(yù)算收入(稅收+非稅收入)僅為1966億元。以此衡量對(duì)土地財(cái)政依賴度，杭州接近140%，相對(duì)較高，僅次于溫州、昆明、福州，位居全國(guó)第四。
圖片來源：米筐投資
業(yè)內(nèi)人士分析，杭州賣地收入井噴，與亞運(yùn)、城中村改造和棚改、樓市熱度居高不下等三大因素有關(guān)。
2015年9月，杭州拿下2022年亞運(yùn)會(huì)舉辦權(quán)。根據(jù)亞運(yùn)會(huì)的需求，杭州市*批場(chǎng)館及設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)就有33個(gè)，預(yù)計(jì)2021年3月竣工，交通方面還有總投資250億元的蕭山機(jī)場(chǎng)樞紐工程與耗資巨大的杭州地鐵工程。杭州短期資金需求巨大，在一般預(yù)算收入不濟(jì)的情況下，依靠土地出讓成為杭州補(bǔ)充財(cái)政的必要手段。
此外，確定亞運(yùn)會(huì)舉辦后的第二年，杭州市提出用5年時(shí)間基本完成178個(gè)主城區(qū)城中村改造。加之，近年杭州瘋狂拓展城市邊界，相繼吞并了蕭山、余杭、富陽、臨安、建德、桐廬等周邊縣市。龐大的城市更新需求與城市建設(shè)資金需求讓杭州賣地順理成章。
究其原因，不斷加大的人口增量也使杭州樓市熱度不減。數(shù)據(jù)顯示，2015-2018年，杭州人口增量分別是12.6萬人、17萬人、28萬人、33.8萬人。2019年，杭州人口增量首超深圳達(dá)到55.4萬人，常住人口也達(dá)到1036萬人。數(shù)字經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)下，網(wǎng)易、阿里巴巴等龍頭企業(yè)不斷加持，使杭州的吸引力節(jié)節(jié)攀升，樓市熱度不減直接傳導(dǎo)至土地端。
北上廣高舉高打 上海出讓金同比近翻番
北上廣，作為鐵打的一線城市，土地自然也是兵家必爭(zhēng)。
來源：中國(guó)指數(shù)研究院
中指院數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)土地出讓金排名前二十城市成交總額為13764億元，同比增加18%；一線城市收金總額為3920億元，較去年同期增加78%。其中，上海、北京、廣州三個(gè)一線城市的土地出讓金均突破1000億，分別達(dá)到1350.5億元、1143.7億元、1049.4億元。
此外，2020年上半年，上海、廣州兩城市共計(jì)推出289宗土地，成交也達(dá)到274宗。隨著廣州、上海等地加大土地供應(yīng)，一線城市居住用地規(guī)劃建面成交量累計(jì)同比在二季度迅速回升，上半年累計(jì)同比上升61.9%。
來源：中國(guó)指數(shù)研究院
此次土地出讓金前10城市中，上海排名第二，但增速位列*。
中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年1-6月，上海市土地出讓金達(dá)到1350億元，同比增長(zhǎng)97%，增速接近一倍。其中，共推出住宅用地71宗，合計(jì)339萬平方米，同比上漲19%；成交73宗，合計(jì)388萬平方米，同比上漲41%。
不難發(fā)現(xiàn)，上海上半年宅地市場(chǎng)供需兩端同比雙漲，收金總額大幅攀升。為此，業(yè)內(nèi)人士分析，上海今年土地市場(chǎng)政策活躍，主要是上海在穩(wěn)投資方面通過土地市場(chǎng)來拉動(dòng)的導(dǎo)向明確。此外，開發(fā)商也看到上海土地市場(chǎng)一些新的機(jī)會(huì)，拿地態(tài)度積極。
值得關(guān)注的是，香港置地今年2月以311億元拿下上海徐匯區(qū)地塊，占上海上半年總出讓金的23.03%。這塊地不僅刷新了上海有史以來公開出讓土地的總價(jià)紀(jì)錄，同時(shí)也成為了僅次于2019年新鴻基香港422.32億（港幣）西九龍高鐵上蓋地塊的全國(guó)總價(jià)地王。
在四個(gè)一線城市中，廣州向來比較低調(diào)。但在2020年上半年廣州在以79%的同比增幅實(shí)現(xiàn)土地出讓金1049.4億元，一舉破千億。
中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年1-6月，廣州共推出住宅用地42宗，合計(jì)250萬平方米，同比增加107%；成交32宗，合計(jì)202萬平方米，同比上漲113%。分析數(shù)據(jù)可知，廣州的供地受疫情影響有所波動(dòng)。相比以往，一季度的宅地供應(yīng)及成交不甚理想。進(jìn)入二季度，隨疫情逐漸緩解，宅地供求量較一季度明顯增加，二季度宅地供應(yīng)量和成交量分別占上半年供求總量的81%和89%。
尤其是5月18日那場(chǎng)堪稱“史詩級(jí)”的土地出讓，備受外界關(guān)注。從10:00-20:00十個(gè)小時(shí)，廣州共出讓了11宗地塊，總建面積近190萬平方米，成交總價(jià)達(dá)240億元。由于當(dāng)日圍觀土拍的人太多，廣州土地出讓官網(wǎng)——廣州公共資源交易中心外網(wǎng)訪問量爆增，造成網(wǎng)絡(luò)環(huán)境不穩(wěn)定，導(dǎo)致5宗地塊延時(shí)競(jìng)價(jià)。
在2020年上半年，北京稍顯不同，疫情防控一波三折，短期內(nèi)經(jīng)歷了反彈。即便如此，北京的土地出讓金已達(dá)1143.7億元。不容忽視的是，其土地供求均處于收縮階段。
中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年6月，北京成交的1宗宅地為底價(jià)出讓，平均溢價(jià)率環(huán)比下滑26個(gè)百分點(diǎn)。1-6月，北京共推出住宅用地36宗，合計(jì)192萬平方米，同比下滑14%；成交31宗，合計(jì)165萬平方米，同比減少20%。上半年，北京宅地供求較去年同期縮水，收金總額1132億元，同比上漲逾三成。
值得關(guān)注的是，合生創(chuàng)展以分鐘寺三宗地塊總成交價(jià)179.6億元在北京上半年土地市場(chǎng)排名*。此外，合生大手筆拿下北京東南三環(huán)分鐘寺幾宗住宅地塊后，開始引入合作伙伴共同開發(fā)，其中L-39地塊、L-41地塊則引來世茂集團(tuán)參與。雖然出資比例尚未可知，但是從項(xiàng)目公司管理人員的變更來看，共同開發(fā)是大概率事件。
土地市場(chǎng)以“穩(wěn)”為主 核心城市仍是補(bǔ)倉(cāng)重點(diǎn)
在“六穩(wěn)”、“六保”背景下，由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、影響面廣，能夠起到“穩(wěn)定器”的作用，結(jié)合總體“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控要求，貝殼研究院分析，下半年預(yù)期土地市場(chǎng)將企穩(wěn)。
具體到北上廣杭四城，便各有不同。
數(shù)據(jù)顯示，2020年7月上海土地市場(chǎng)將有共計(jì)20幅經(jīng)營(yíng)性用地出讓，熱度不減。20幅地塊起始總價(jià)350.4884億元，總出讓面積約73.1萬平方米。業(yè)內(nèi)人士分析，上海下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要看剛需市場(chǎng)的啟動(dòng)速率和頻率，“剛需復(fù)蘇”決定了上海整體市場(chǎng)的痊愈系數(shù)，此外，在房住不炒繼續(xù)貫徹的前提下，“臨港模式”有望成為突破口，或?qū)⒂瓉硇乱徊ㄍ恋毓?yīng)潮，但取決于上海整體經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇和招商需要。
具體到北京，不限價(jià)宅地在北京上半年的土地成交地塊中占比69.7%。進(jìn)入下半年，目前待拍地塊7宗，6宗不限價(jià)宅地，1宗F3多功能用地。業(yè)內(nèi)人士分析，下半年，預(yù)計(jì)非限競(jìng)房地塊會(huì)逐漸回歸并成為北京土地市場(chǎng)的主力。
杭州7月擬掛牌出讓的經(jīng)營(yíng)性用地僅8宗，建筑面積僅82萬平方米，已降至除2月（受疫情影響）以外的*，而且僅僅領(lǐng)先2月的18萬平方米，關(guān)鍵是環(huán)比6月的376萬平方米下降78%。業(yè)內(nèi)人士分析，近兩個(gè)月的杭州土地市場(chǎng)熱度主要是前期積壓的需求釋放的結(jié)果，下半年在供給端可能會(huì)趨于謹(jǐn)慎理性。不過，如今的土地拍賣都是雙限地，房企不失理性， TOP10房企也普遍趨于謹(jǐn)慎，上半年拿地不多，預(yù)計(jì)下半年拿地房企也往往會(huì)選擇找其他房企合作。
從3月11日廣州市規(guī)劃和自然資源局公布的《廣州市2020年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》來看，2020年廣州計(jì)劃供應(yīng)372宗土地，全市十一區(qū)均有供地。除去2020年上半年推出的124宗土地，廣州下半年仍將推出超200宗土地。業(yè)內(nèi)人士分析，在規(guī)范土地市場(chǎng)的前提下，下半年廣州的土地市場(chǎng)仍會(huì)保持熱度。
回顧上半年，熱門區(qū)域及熱門城市拿地排行榜，仍是品牌房企和國(guó)企拿地?fù)?dān)當(dāng)主角。貝殼研究院分析，各地方政府在上半年的土地市場(chǎng)上，表現(xiàn)出較大誠(chéng)意，除疫情下的紓困政策外，同時(shí)推出不少優(yōu)質(zhì)土地資源，進(jìn)一步增加房企的補(bǔ)倉(cāng)動(dòng)力。
也有業(yè)內(nèi)人士分析，主要是由于在熱點(diǎn)城市地塊拿地資金較高，開發(fā)難度較大，國(guó)企和品牌房企在這些方面更具有優(yōu)勢(shì)。預(yù)計(jì)下半年房企仍將在以北上廣杭為代表的一二線熱門城市保持原有的拿地?zé)崆椤?/p>
