“三十年前錯(cuò)過(guò)了廣東深圳機(jī)遇，三十年后絕不錯(cuò)過(guò)廣西東興?！?/P>
在廣西防城港通往越南的東興口岸邊境上，最熱鬧的萬(wàn)眾國(guó)際批發(fā)市場(chǎng)的墻壁上寫著這樣一句話。可以說(shuō)是當(dāng)?shù)厝诵木车囊环N寫照。
東興，是防城港市下面的一個(gè)縣級(jí)市，而防城港則是廣西的一個(gè)地級(jí)市。這座坐落于廣西南部北部灣北岸的小城，人口不到百萬(wàn)，相對(duì)于廣西南寧、桂林、柳州、欽州、玉林等城市，在知名度上并沒(méi)有什么優(yōu)勢(shì)，但2018年卻以近7.3萬(wàn)元的人均GDP在廣西排名*，GDP增速也是廣西*。
防城港位于華南經(jīng)濟(jì)圈、西南經(jīng)濟(jì)圈與東盟經(jīng)濟(jì)圈的接合部，不僅是中國(guó)東中西部地區(qū)的連接點(diǎn)，也是我國(guó)*與東盟國(guó)家海陸河相連、沿海又沿邊的城市。這里擁有我國(guó)大陸海岸線、最西南端的深水良港，經(jīng)濟(jì)因港而興。
但最近一兩年，走在防城港街頭，或者坐在出租車?yán)?，?dāng)?shù)厝撕退緳C(jī)跟你談?wù)摰米疃嗟氖欠績(jī)r(jià)和傳銷。
在北部灣大道一側(cè)，是龍光•陽(yáng)光海岸樓盤，行走于百米左右的商業(yè)街，僅房地產(chǎn)中介門面就超過(guò)十個(gè)。與之配套的是裝修、裝飾、房屋托管、建材等樓市相關(guān)產(chǎn)業(yè)的店鋪。
當(dāng)?shù)厮緳C(jī)則不斷提醒記者，在這些房產(chǎn)中介里，一定要警惕傳銷分子的蠱惑，因?yàn)橐恍┲薪橐殉蔀椴糠謧麂N分子開(kāi)展非法行為的幌子。
東北浙江炒房團(tuán)轉(zhuǎn)戰(zhàn)防城港
四通八達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)距防城港北高鐵站不到五百米，廣場(chǎng)的置業(yè)顧問(wèn)楊雪曾親眼見(jiàn)到外地買家一次性買下了廣場(chǎng)的一層商鋪。
“買家是個(gè)浙江人，人隨和又低調(diào)，話不多。進(jìn)了置業(yè)大廳看了幾分鐘沙盤就定了臨街的一層商鋪?！睏钛┗貞浧鹳I家風(fēng)塵仆仆的樣子很是印象深刻。買家買了商鋪后，放租、收租、物業(yè)等托管事宜都交由公司這邊處理，后續(xù)就再也沒(méi)有現(xiàn)身，楊雪告訴*財(cái)經(jīng)記者，這樣的例子她經(jīng)歷了好幾次。
不只是楊雪，近年來(lái)，東北、江浙等外地買家一次性買下一層商鋪或十幾套房子的故事，幾乎是不少防城港樓盤的售樓人員都聽(tīng)聞或經(jīng)歷過(guò)的事情。不少售樓人員甚至總結(jié)了不同地域的買家買盤時(shí)的大致特征，諸如東北人聲勢(shì)大，通常三五成群出現(xiàn)，江浙人大多一兩個(gè)人同行，不大愛(ài)喧嘩。
外地人顯然是防城港購(gòu)房的主力軍。在北部灣大道的一家房產(chǎn)中介燈箱廣告牌上，還寫著“歡迎黑龍江丹東買房團(tuán)前來(lái)防城港考察樓盤”。
在外地買房者推動(dòng)下，防城港的房?jī)r(jià)確實(shí)上漲了。伴隨房?jī)r(jià)上漲，樓盤也遍地開(kāi)花。無(wú)論是走在防城港市金花茶大道、北部灣大道、江山大道這三條主干道上，還是茶山路、迎賓街、靈秀街、田口街等支路上，都可以看見(jiàn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的樓盤。站在道路盡頭、高地或者海邊，放眼望去，高高的塔吊隨處可見(jiàn)，這座年輕的城市正在火熱地建設(shè)中。
如今，用“三天一層樓”來(lái)形容防城港房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的熱鬧場(chǎng)景，在當(dāng)?shù)厝丝磥?lái)絲毫不過(guò)分。
多位當(dāng)?shù)厝烁嬖V*財(cái)經(jīng)記者，防城港26年的建市歷程中有兩次房?jī)r(jià)上漲令人印象深刻。
*次發(fā)生于2008年，當(dāng)時(shí)國(guó)家批準(zhǔn)實(shí)施《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)上升為國(guó)家戰(zhàn)略。這使得防城港這座中國(guó)海陸交界最西南端的城市，作為北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的一部分開(kāi)始為外界所知。
港口區(qū)的不少樓盤都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商于2008年前后拿地的，諸如廣為當(dāng)?shù)厝怂彩禽^早開(kāi)發(fā)的龍光?陽(yáng)光海岸等。不少外地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃出臺(tái)之后，開(kāi)始將目光轉(zhuǎn)向這座西南邊陲城市，由此也形成了防城港房地產(chǎn)發(fā)展的*個(gè)飛速發(fā)展期，即2010~2014年。
第二次發(fā)生于2018年，海南省全域限購(gòu)政策的升級(jí)被認(rèn)為是間接推手之一。2018年4月22日，海南省委辦公廳、海南省政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，海南省各市縣實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購(gòu)。
因此，曾流連于椰風(fēng)海韻、碧海銀沙的部分購(gòu)房人群開(kāi)始選擇將置業(yè)方向轉(zhuǎn)向防城港等北部灣城市。當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)也一時(shí)間由此前的5000元/平方米攀升至7000元/平方米左右。部分樓盤一度在2018年中達(dá)到了近年來(lái)的高位，站上了8000元~9000元/平方米的高點(diǎn)，對(duì)這個(gè)西南邊境城市來(lái)說(shuō)還是*。
“*次感受到這片土地對(duì)外地人來(lái)說(shuō)有吸引力，之前房?jī)r(jià)在當(dāng)?shù)厝诵哪恐惺菦](méi)有概念的?！痹诜莱歉坶_(kāi)出租車逾十五年的四川人陸敏之是較早定居在這里的外地人。
房子比人多
在防城港的大街上行走，不經(jīng)意間會(huì)遇見(jiàn)旅游大巴車，這種大巴車被當(dāng)?shù)厝朔Q為防城港“一日游”看房團(tuán)，是防城港一景。
這種看房團(tuán)興起于2011年下半年，2012年漸成規(guī)模，此后幾年相當(dāng)鼎盛。來(lái)自天南海北的游客們一邊感受西南邊陲城市的濱海風(fēng)情，一邊思忖購(gòu)房置業(yè)計(jì)劃,與其說(shuō)是旅游不如說(shuō)是考察當(dāng)?shù)貥潜P?？傊孔幼阋枣敲篮＞?、海鮮、越南邊境特色產(chǎn)品等。
但陸敏之告訴*財(cái)經(jīng)記者，不少傳銷組織借著“看房一日游”，利用大巴車帶著游客參觀防城港龍珠廣場(chǎng)、白浪灘、金灘、仙人山公園等當(dāng)?shù)?景點(diǎn)，大肆宣講北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的開(kāi)發(fā)潛力、防城港房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資潛力等，誘使不深入了解當(dāng)?shù)厍闆r的外地觀光客買房，并進(jìn)入傳銷等非法組織。
*財(cái)經(jīng)記者在防城港實(shí)地走訪期間，也看到 “嚴(yán)打涉?zhèn)鞔蟀蛙?，整治組團(tuán)‘傳銷宴’”等類似標(biāo)語(yǔ)懸掛于墻壁上。防城港市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局一樓大廳入口處醒目地張貼著“嚴(yán)厲打擊傳銷”的宣傳資料。
事實(shí)上，1968年建港之后的數(shù)十年中，防城港都停留于一座名不見(jiàn)經(jīng)傳的小漁村。即便是1993年建市之后的十余年間，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)也絲毫不起眼。但如今，房地產(chǎn)已日漸成長(zhǎng)為當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)。
從防城港主體稅種的角度也可管窺一斑：作為第三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的房地產(chǎn)，其稅收在2002年還停留于零，但到了2011年便成為第三產(chǎn)業(yè)的主體稅種，貢獻(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)15%左右的稅額。不得不說(shuō)，房地產(chǎn)于防城港的地位不容小覷。
正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)不可或缺的作用，越來(lái)越多的人投入到這個(gè)行業(yè)及周邊產(chǎn)業(yè)。“港口區(qū)這邊是防城港的新城區(qū)，外地人來(lái)了防城港超過(guò)一半都在從事房地產(chǎn)中介這類行業(yè)?！睆氖略撔袠I(yè)逾十年的置業(yè)顧問(wèn)肖冠笑言，從某種程度上可以說(shuō)，外地人來(lái)了防城港不是在買房就是在賣房。
不僅是新城，去往防城港通往越南的東興口岸，房子依舊是核心話題之一。越南紅木、沉香、水果、手鏈、香水等商行的上方是大面積的房產(chǎn)廣告。
僅2018年，防城港商品房銷售面積*數(shù)便達(dá)384.58萬(wàn)平方米，是2010~2014年間累計(jì)購(gòu)置土地面積的兩倍多。但當(dāng)?shù)厝丝趨s增幅緩慢。2010年，全市常住人口為86.69萬(wàn)人，截至2018年末，這一數(shù)據(jù)也僅為95.33萬(wàn)人。
防城港作為廣西人均GDP*的地級(jí)市，卻是人口最少的地級(jí)市。盡管每年有超過(guò)2500萬(wàn)國(guó)內(nèi)外游客前來(lái)領(lǐng)略它的沿海沿邊風(fēng)情，但戶籍人口、常住人口年均增幅都不到兩萬(wàn)人。
去年從大學(xué)金融專業(yè)畢業(yè)的防城港人劉明告訴*財(cái)經(jīng)記者，明年會(huì)離開(kāi)防城港去往鄰近的廣東或者首府南寧尋求工作機(jī)會(huì)。“在這里不太容易找到合適的工作機(jī)會(huì)，另外工資水平也不高。出去闖蕩一番或許能有更多選擇?！?/P>
除了留不住年輕人，“候鳥(niǎo)居民”也是當(dāng)?shù)匾淮筇厣?。居住在北方，一入冬就?huì)飛到平均氣溫23攝氏度左右的東興過(guò)冬，直到來(lái)年開(kāi)春再離開(kāi)的王冬明，就是其中的一員。每年冬季，有很多這樣奔赴千里而來(lái)，在防城港感受南國(guó)溫暖的人群，防城港的街頭可以輕易覓見(jiàn)北方省份的車牌號(hào)。春節(jié)后，這些人陸續(xù)離開(kāi)，居民樓的燈光也會(huì)再度恢復(fù)到往昔的零星狀態(tài)。
住房需求與城市人口數(shù)量息息相關(guān)，人若留不下來(lái)，房子的投資價(jià)值又怎么能得到充分體現(xiàn)呢？這是不少投資客的顧慮所在。
而這并不是見(jiàn)證了當(dāng)?shù)貥鞘薪昕焖侔l(fā)展的陳南貴所樂(lè)見(jiàn)的事情。他對(duì)*財(cái)經(jīng)記者表示：“比起房子無(wú)人問(wèn)津，‘候鳥(niǎo)居民’或者老人選擇在日照充足、空氣清新、水質(zhì)純凈的防城港購(gòu)房無(wú)疑是件好事情；但比起能讓購(gòu)房者在防城港安家立業(yè)而言，防城港更需要發(fā)展門類豐富的細(xì)分產(chǎn)業(yè)，吸引更多年富力強(qiáng)的置業(yè)者在此就業(yè)扎根，繼而參與到防城港的發(fā)展中?！?/P>
中央商務(wù)區(qū)（CBD）可以說(shuō)是城市的窗口之一。與很多城市不一樣，防城港的CBD房子比人多。
防城港的CBD原規(guī)劃有商業(yè)街、星級(jí)酒店、影劇院、甲級(jí)寫字樓、同檔住宅社區(qū)等，啟動(dòng)建設(shè)于2010年。記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，CBD目前除了一條幾乎匯集了全國(guó)各地特色食物的美食街，地王中心、財(cái)經(jīng)中心、金港中心等標(biāo)志性高樓均處于建設(shè)中。夜幕降臨之后，坐擁數(shù)個(gè)幾十層高樓樓盤的CBD只有稀稀拉拉的燈光亮起，鮮少有人。天亮之后，CBD的馬路上才偶有穿行的車輛，樓盤的營(yíng)銷中心開(kāi)始有人出沒(méi)。
以產(chǎn)業(yè)來(lái)黏附人群
防城港已經(jīng)意識(shí)到留不住人對(duì)于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的困擾，置業(yè)顧問(wèn)們大多也不會(huì)回避這個(gè)問(wèn)題。
從湖南老家來(lái)到防城港闖蕩的黃興東在與越南一水之隔的萬(wàn)眾國(guó)際批發(fā)市場(chǎng)租了個(gè)專營(yíng)越南飾品的小店鋪。見(jiàn)證了防城港這十年快速發(fā)展的黃興東有著自己的觀察和思考。
“第三產(chǎn)業(yè)中旅游消費(fèi)貢獻(xiàn)率達(dá)61.4%，排名廣西*，但這顯然還不夠。第三產(chǎn)業(yè)的科技、金融、信息等更多細(xì)分門類逐步完善，才能滿足更多外地人在當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)訴求，從而吸引更多外地人前來(lái)置業(yè)安家?！?黃興東告訴*財(cái)經(jīng)記者，他的湖南老鄉(xiāng)們因?yàn)閷?duì)邊貿(mào)、旅游、房屋中介這類行業(yè)不感興趣，去年已經(jīng)去往鄰近的廣東省尋求就業(yè)機(jī)會(huì)了。
但是對(duì)于房產(chǎn)銷售人員來(lái)說(shuō)，卻從另外一個(gè)角度看好防城港的發(fā)展。如果你隨便走進(jìn)一個(gè)樓盤，銷售人員會(huì)不斷向你提及東灣跨海大橋開(kāi)通之后，對(duì)岸的企沙半島的工人便會(huì)到CBD消費(fèi)、到樓盤林立的港口區(qū)購(gòu)買新房等；又或是告訴你，這里正在形成通往周邊省會(huì)城市和越南河內(nèi)三小時(shí)、通往廣西各主要城市兩小時(shí)、廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)各城市一小時(shí)的快速鐵路網(wǎng)和高速公路網(wǎng)，此外正在建設(shè)中的泛亞高鐵將于2021年開(kāi)通，防城港與東南亞各國(guó)將直接聯(lián)通，防城港四和機(jī)場(chǎng)也擬在2022年完成建設(shè)，“海、陸、空”的防城港大交通時(shí)代即將到來(lái)，這意味著人流的到來(lái)。
從當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃看，這座西南邊境城市的房地產(chǎn)發(fā)展與整個(gè)城市的工業(yè)化進(jìn)程相向而行。
自我定位為北部灣之濱工業(yè)城市的防城港，其工業(yè)化大發(fā)展起始于2008年北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)上升為國(guó)家戰(zhàn)略。當(dāng)年，以防城港鋼鐵基地、白龍核電項(xiàng)目為代表的“天字號(hào)工程”開(kāi)始實(shí)施，被視為防城港全面推進(jìn)《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》的標(biāo)志。
“碧桂園、龍光等外地的房地產(chǎn)巨頭差不多都是在2008年前后開(kāi)始進(jìn)入到廣西區(qū)域的，防城港本土的企業(yè)晨華集團(tuán)、楨宏地產(chǎn)等也差不多是這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)前后開(kāi)始涉足濱海生態(tài)地產(chǎn)的?！币晃环慨a(chǎn)公司孫姓總經(jīng)理表示，早期防城港地方政府為了吸引有實(shí)力的外地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在拿地上給予了很多優(yōu)惠政策。當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)投資指標(biāo)增幅于2009年一度名列廣西*，達(dá)78%。
2009年，為全面對(duì)接《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，防城港“三島三灣一核心六組團(tuán)”的城市新格局得到確定。中心城區(qū)規(guī)劃面積由原定的70平方公里增至140平方公里，人口由50萬(wàn)~60萬(wàn)增至超100萬(wàn)，極大拓展了城市發(fā)展空間，防城港房地產(chǎn)發(fā)展也駛?cè)肓丝燔嚨馈?/P>
大海糧油、防城港電廠、盛隆公司、中冶實(shí)久、中一重工、金川集團(tuán)、上思華潤(rùn)水泥、海港500KV變電站等一批當(dāng)?shù)厝硕炷茉數(shù)闹攸c(diǎn)項(xiàng)目，也于2009年前后落地。
2010年1月1日中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)的全面啟動(dòng)，又給這座城市賦予了更多的想象空間。用“滿城是工地，到處有項(xiàng)目”來(lái)形容2010年的防城港是再恰當(dāng)不過(guò)的了，當(dāng)年第二產(chǎn)業(yè)占比提升至52%。
“以工興市”卻沒(méi)有換來(lái)人口的快速增長(zhǎng)。部分受訪人士認(rèn)為，這是規(guī)劃先行的產(chǎn)物；也有人認(rèn)為，這是城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還沒(méi)有理順，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)力不強(qiáng)的結(jié)果。
強(qiáng)化鋼鐵、能源等第二產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)作用之際，當(dāng)?shù)卣?011年開(kāi)始突出強(qiáng)調(diào)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，在原本的文化旅游、星級(jí)酒店建設(shè)、港口物流、房地產(chǎn)、邊貿(mào)等服務(wù)業(yè)之外，尋求發(fā)展法律服務(wù)、金融等新興服務(wù)業(yè)的可能性。
轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)在隨后的2015年被放在了更加重要的位置。電子信息、新能源、新材料等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)成為第二產(chǎn)業(yè)的主攻方向，而不再是停留于大塊頭的鋼廠、核電廠、電廠等。強(qiáng)調(diào)深化發(fā)展港口經(jīng)濟(jì)、海洋經(jīng)濟(jì)、口岸經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)之外，防城港提出了發(fā)展生態(tài)經(jīng)濟(jì)和互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)這兩大新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)。
截至2018年末，防城港第二產(chǎn)業(yè)占比則由2011年的52.6%降至49.3%，但對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)52.4%；不過(guò)第三產(chǎn)業(yè)占比也由2011年的33.4%提升至36.8%，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率由2011年的20.1%提升至37.4%。
同時(shí)，新材料、生物健康、醫(yī)藥、新型裝備制造、智能裝備制造、電子信息產(chǎn)業(yè)等在這兩年被視為“工業(yè)之苗”和防城港工業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的必由之路，比如涵蓋中印醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園的國(guó)際醫(yī)藥開(kāi)放試驗(yàn)區(qū)正在推進(jìn)中。
防城港市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的一位副局長(zhǎng)在接受*財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，隨著這座西南邊陲城市的知名度提升、產(chǎn)業(yè)鏈逐步完善、配套進(jìn)一步健全、宜居指數(shù)進(jìn)一步提高，同時(shí)由于北部灣城市南寧、北海限購(gòu)限貸，防城港房市對(duì)外來(lái)人口仍有較大吸引力。
見(jiàn)證防城港從小漁村到如今建筑工地林立的當(dāng)?shù)厝?，喜歡以深圳的蛻變奇跡來(lái)自比防城港。但相比近十年間高樓的建設(shè)進(jìn)展而言，防城港的人口增幅要緩慢得多。這座集21世紀(jì)海上絲綢之路的重要發(fā)力點(diǎn)、大西南腹地的橋頭堡、中國(guó)與東盟經(jīng)濟(jì)合作*城、華夏邊陲明珠等光環(huán)于一身的城市，要“邁入沿海開(kāi)放城市*集團(tuán)”，還有很長(zhǎng)的路要走。
