商住地成交19宗，吸金約211億元；新房網(wǎng)簽套數(shù)超35000套，網(wǎng)簽金額過千億元；新房網(wǎng)簽均價19835元/平方米，同比上漲16.8%……10月9日，東莞合富研究院發(fā)布了2019年前三季度東莞樓市成績單。從供需情況看，整體供應仍處在較低水平，但在房企年中沖刺業(yè)績和“金九”的刺激帶動下，前三季度東莞新房成交量價齊升，網(wǎng)簽金額和網(wǎng)簽均價同比皆出現(xiàn)不同幅度上漲。
對此，合富研究院分析稱，東莞樓市成交今年呈現(xiàn)出回升態(tài)勢。但由于政策和供應不足等因素，整體成交量增幅有限。此外，還有一個明顯的趨勢是，前三季度東莞樓市區(qū)域分化明顯，成交量受供應量影響大。部分區(qū)域如中心城區(qū)供應明顯不足，市場仍處于待激活狀態(tài)。東南臨深片區(qū)供應超七千套，成交也非常旺盛。后市方面，臨深片區(qū)潛在供應排在全市首位，去化壓力仍較大。濱海片區(qū)作為東莞熱門片區(qū)，去化壓力則相對較小。
六大片區(qū)皆有商住地供應
今年上半年，東莞土拍異?；馃?，“花式搶地”輪番上演。這種非常規(guī)操作很快就被緊急叫停，但絲毫沒能阻擋房企拿地的熱情，優(yōu)質(zhì)地塊更是被房企重金拿下。數(shù)據(jù)顯示，前三季度東莞商住地共成交19宗，吸金約211億元，同比上漲21%。究其原因，一方面是東莞明顯加快推地節(jié)奏。另一方面，東莞城市未來發(fā)展?jié)摿Ρ黄毡榭春茫€吸引了首創(chuàng)、鵬瑞、美的置業(yè)等房企爭相進駐。
下半年，東莞土拍明顯降溫，與上半年的火熱程度形成強烈對比。在東莞市公共資源交易網(wǎng)官網(wǎng)上面，有三則通知格外顯眼。通知顯示，2019WG036謝崗地塊、2019WG035謝崗地塊、2019WG033厚街地塊皆“因故終止掛牌出讓”。如果說謝崗兩宗地塊無人問津是由于位置偏遠的話，那么厚街地塊無人報價則令人費解。可以看出，東莞土拍市場愈發(fā)理性，房企拿地也更為謹慎。如9月出讓的松山湖地塊，該地塊雖采用了“*限價+終次報價”的方式，但沒有達到*限價。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年前三季度東莞商住地供應更為均衡，六大片區(qū)皆有商住地供應。其中，東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)、城區(qū)片區(qū)、濱海片區(qū)商住地供應量排在前三位，分別有5宗、4宗和3宗。從土拍結(jié)果來看，城區(qū)片區(qū)、水鄉(xiāng)新城片區(qū)、濱海片區(qū)和松湖片區(qū)競爭更激烈。無論是首創(chuàng)置業(yè)、鵬瑞，還是美的置業(yè)，都是通過拿下上述地塊首進東莞。而數(shù)年前就已淡出東莞市場的深業(yè)鵬基，此次也通過斬獲松山湖商住地高調(diào)回歸東莞市場。
連續(xù)三年新房網(wǎng)簽均價上漲
雖然今年關于“東莞樓市涼涼”的聲音不斷，但從新房成交數(shù)據(jù)來看，網(wǎng)簽金額和網(wǎng)簽均價與去年同期相比，皆出現(xiàn)不同程度上漲。合富大數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度東莞一手商品房網(wǎng)簽面積524.2平方米，同比增加8%；而網(wǎng)簽金額達到了1020.3億元，同比增加26%；網(wǎng)簽均價19463元/平方米，同比上漲16.8%。
記者查看2017年至2019年前三季度東莞商品房銷售情況發(fā)現(xiàn)，東莞連續(xù)三年網(wǎng)簽均價上漲，其中2017年至2018年漲幅較小，2018年至2019年出現(xiàn)了較大幅度增長。而2019年前三季度東莞商品房供應量和網(wǎng)簽面積同比雖出現(xiàn)不同程度的增長，但仍未能回到2017年前三季度的水平。
值得注意的是，在全市33個鎮(zhèn)街（園區(qū)）里面，有18個區(qū)域前三季度網(wǎng)簽量同比增加，15個區(qū)域同比減少。其中成交同比增加的區(qū)域中，有78%區(qū)域供應量增加。成交同比減少的區(qū)域中，有70%區(qū)域供應量減少。這在一定程度上說明了，東莞新房成交量受供應量的影響較大，區(qū)域分化特征也愈發(fā)顯著，市場總體仍處于需求待激活階段。
東莞萬科穩(wěn)坐榜首
恒大、中海增速較快
從房企的表現(xiàn)來看，東莞萬科實力碾壓，以占據(jù)市場份額近兩成的*優(yōu)勢穩(wěn)坐榜首。數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度東莞萬科表現(xiàn)最為搶眼，簽約面積達88.5萬平方米，簽約金額同比更是出現(xiàn)大幅增長。記者梳理前三季度東莞住宅簽約金額前十名樓盤發(fā)現(xiàn)，東莞萬科共有四個樓盤上榜，甚至還霸氣包攬前兩名。而排在第二位的碧桂園簽約面積54.3萬平方米，市場占有率不到一成。值得一提的是，恒大、中海今年前三季度商品房簽約金額成功擠進前五位。這兩大房企前三季度業(yè)績同比增幅均超過100%，增速較快。
與此同時，合富研究院還公布了今年前三季度東莞的熱門戶型。記者了解到，今年東莞樓市仍然以剛需為主，而且主打*剛需，120平方米以下戶型供應比重高達74%。其中85平方米至100平方米戶型供應10395套，占比高達42%，較去年同期增加4%。而110平方米至120平方米戶型比重達17%，較去年亦增加4%。上述兩類產(chǎn)品，都是以*置業(yè)或*改善置業(yè)需求為主。
需要注意的是，120平方米至144平方米戶型比重已經(jīng)連續(xù)三年穩(wěn)定在20%左右。而這也和近三年來東莞換房改善需求旺盛有關，開發(fā)商不斷加大改善需求戶型供應，以滿足市場需求。
后市 臨深片區(qū)住宅潛在供應量排* 熱門區(qū)域濱海片區(qū)去化壓力較小
對于后市，合富大數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月，東莞住宅潛在供應達789萬平方米。東南臨深片區(qū)雖然今年去化速度明顯加快，但該片區(qū)總體潛在供應依然較多，以187.9萬平方米的潛在供應量位列*，后市去化壓力仍較大。而濱海片區(qū)雖以130.7萬平方米的潛在供應量排在第三位，但該片區(qū)作為東莞的熱門區(qū)域，去化壓力相對較小。
