27日,萬科發(fā)布了一份喜人的財(cái)報(bào),前三季度銷售額已超過2016年全年的水平。其中,第三季度銷售1189.2億元,增長63.3%。對(duì)未來市場(chǎng),行業(yè)的領(lǐng)軍人萬科稱:“房屋租賃市場(chǎng)正迎來難得的發(fā)展機(jī)遇?！庇袡C(jī)構(gòu)也預(yù)計(jì),房屋租賃市場(chǎng)蛋糕可能超過4萬億元。
記者了解發(fā)現(xiàn),面對(duì)房屋租賃這個(gè)巨大蛋糕,不僅開發(fā)商紛紛搶食,金融機(jī)構(gòu)也積極布局。其中,多家銀行表示目前正在研究接口,而一些非銀機(jī)構(gòu)卻已經(jīng)入局,首單租賃住房信托投資基金已獲批。
近期,記者觀察發(fā)現(xiàn),龍頭房企紛紛搶位租賃市場(chǎng),其中,10月27日,龍湖冠寓在廣州諾亞方舟產(chǎn)業(yè)園召開品牌發(fā)布會(huì);而萬科方面,截至今年9月底,其長租公寓中的泊寓業(yè)務(wù)已覆蓋24個(gè)城市;此外,10月13日,陽光100中國控股宣布,將聯(lián)合托尼洛?蘭博基尼酒店在無錫金融街、雪浪小鎮(zhèn),打造高端公寓項(xiàng)目。
對(duì)此,東方證券分析師表示,目前我國租賃人口預(yù)計(jì)為1.9億人,租賃市場(chǎng)規(guī)模已超萬億元,至2030年我國租賃人口將達(dá)2.7億人,整體市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)4.2萬億元。
實(shí)際上,龍頭企業(yè)將成房屋租賃蛋糕的*受益者?！胺课葑赓U的前期投入成本是比較高的,目前多數(shù)開發(fā)商還只是處于凈投入階段。只有大企業(yè)才比較游刃有余,小企業(yè)本身資金壓力就比較大,可能在房屋租賃市場(chǎng)上分得的蛋糕有限?！币晃婚_發(fā)商人士對(duì)廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者表示。
此外,萬科今年前三季度,公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1171億元,凈利潤110.91億元,同比增34.23%。前三季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積2664.5萬平方米,銷售金額3961億元,分別同比增長33.8%和50.7%。不過,萬科表示,今年前三季度,全國商品住房銷售進(jìn)一步放緩,熱點(diǎn)城市的新房供應(yīng)與成交面積持續(xù)回落,但房屋租賃市場(chǎng)正迎來難得的發(fā)展機(jī)遇。
銀行正找“接口” 并開始著手研究
對(duì)于萬億級(jí)別的蛋糕,嗅覺靈敏的金融資本不會(huì)忽視。根據(jù)記者了解,截至目前部分銀行正在積極研究介入方案,有專家就認(rèn)為,未來在房地產(chǎn)金融支持上,可能會(huì)出現(xiàn)“租房易”的局面。
在國家鼓勵(lì)住房租賃的背景下,監(jiān)管方面近期也公開提出,銀行金融機(jī)構(gòu),在房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)該給予積極的支持。但是,融資一直是企業(yè)在從事長租公寓和其他持有型物業(yè)投資時(shí)所面臨的難題。由于持有型物業(yè)回報(bào)周期長,對(duì)企業(yè)融資和資金成本提出極高的考驗(yàn)。
記者調(diào)查了解到,對(duì)于租房項(xiàng)目融資,目前大部分銀行均未有具體實(shí)施方案出臺(tái),不過部分銀行已開始著手研究。
興業(yè)銀行、華福證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委表示,實(shí)際上,銀行機(jī)構(gòu)對(duì)房屋租賃項(xiàng)目進(jìn)行融資,與一般的企業(yè)融資區(qū)別不會(huì)很大。
而在政府鼓勵(lì)房屋租賃的當(dāng)前,銀行機(jī)構(gòu)有沒有可能對(duì)房屋租賃項(xiàng)目的融資進(jìn)行傾斜呢?魯政委認(rèn)為,銀行業(yè)不會(huì)一刀切地對(duì)這種項(xiàng)目進(jìn)行傾斜?！皩?duì)于銀行來說,房屋供給過量的地方,并不適合做太多的房屋租賃融資,相反,房屋需求大的城市,則可以大力開展。”
市場(chǎng)觀察:非銀機(jī)構(gòu)已入局
相比銀行,其他類型的租賃融資更加積極。10月19日三六五網(wǎng)發(fā)布公告稱,擬以1.25億元參股江蘇貝客邦投資管理有限公司(貝客公寓),通過單方增資方式獲其20%股權(quán),借此打通產(chǎn)業(yè)鏈,實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)有房地產(chǎn)服務(wù)、金融業(yè)務(wù)的協(xié)同互補(bǔ)。隨后,貝客公寓CEO魏子石也在微博上宣布該公司A輪融資正式簽約。這意味著,成立近4年的貝客公寓估值達(dá)到6.25億元。
10 月23 日,保利地產(chǎn)聯(lián)合中聯(lián)基金推出的這一總規(guī)模50 億元的REITs(房地產(chǎn)信托投資基金),預(yù)示著住房租賃市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展,開始與金融市場(chǎng)銜接。對(duì)于房企來說,REITs 拓寬了融資渠道,也有望令房地產(chǎn)基金的業(yè)務(wù)進(jìn)一步擴(kuò)張,為房企提供了另一種盈利模式。而對(duì)于投資者來說,即使沒有很多資金也可以參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)中,租賃住房市場(chǎng)證券化逐漸開啟。
魯政委認(rèn)為,租賃住房REITs的發(fā)行,有助于降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率以及盤活企業(yè)的資產(chǎn),是與銀行融資并肩的較好的兩大融資方式。融資者可以根據(jù)自己的需求,選擇純粹性的租金收益模式,或者租金+房屋升值模式,也可以是純粹性的貸款性REITs。
另外還有業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為,租賃住房REITs解決房地產(chǎn)企業(yè)租賃住房投資回收周期過長的“后顧之憂”,有望增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)加大租賃住房的投資以及房源供給的信心和動(dòng)力,租賃住房REITs的廣泛實(shí)施也將有力助推住房租賃市場(chǎng)健康、快速、規(guī)?；l(fā)展。
(出處：廣州日?qǐng)?bào) 2017年10月30日)
