上海易居房地產(chǎn)研究院8月2日發(fā)布《7月住宅成交報告》。報告顯示，7月份50城新建商品住宅成交面積環(huán)比減少7%。從數(shù)據(jù)來看，目前已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)4個月的環(huán)比下跌、連續(xù)5個月的同比下跌。長春、青島、昆明、南寧等16個城市交易相對活躍，屬于跑贏大市的類型。一二三線城市整體均降溫，三線城市中廊坊領跌。嚴厲的調(diào)控政策加上緊縮的金融環(huán)境會繼續(xù)對樓市產(chǎn)生影響，預計8月份市場交易繼續(xù)趨弱。
易居研究院研究員賴勤表示，連續(xù)多月的環(huán)比和同比下跌，說明市場在持續(xù)降溫，這也體現(xiàn)了各地政策的有效性，部分城市投資投機需求得到有效地抑制，房地產(chǎn)市場正在回歸理性。目前來看，嚴厲的調(diào)控政策加上緊縮的金融環(huán)境會繼續(xù)對樓市產(chǎn)生影響，預計8月份市場交易繼續(xù)趨弱。另外，預期四季度政策面不會明顯松動，傳統(tǒng)的“金九銀十”，今年鐵定泡湯了。
該報告對當前樓市的分析主要有四個方面。
一、7月成交繼續(xù)下滑。7月份，易居研究院監(jiān)測的50個典型城市新建商品住宅成交面積為2233萬平方米，環(huán)比減少7%，同比減少21%。從數(shù)據(jù)來看，目前已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)4個月的環(huán)比下跌，連續(xù)5個月的同比下跌。連續(xù)多月的環(huán)比和同比下跌，說明市場在持續(xù)降溫，這也體現(xiàn)了各地政策的有效性，部分城市投資投機需求得到有效地抑制，房地產(chǎn)市場正在回歸理性。
二、以廊坊為代表的環(huán)京樓市持續(xù)領跌全國。對7月份全國50個重點城市新建商品住宅成交面積的環(huán)比增幅進行排序。從排行中可以看出，增幅較大的5個城市分別為南寧、常德、北海、三亞和嘉興。對于南寧和三亞來說，預售證集中發(fā)放，推盤量較大。而對于嘉興來說，環(huán)比增幅較大和6月份整體成交很低迷有關。
從環(huán)比跌幅數(shù)據(jù)看，包括廊坊、贛州、蘇州、佛山和呼和浩特等城市有明顯下跌。對于廊坊來說，嚴厲的政策管控導致了市場交易的下滑。對于蘇州來說，新房供應量銳減，導致了成交數(shù)據(jù)的下滑。
對7月份全國50個重點城市新建商品住宅成交面積的同比增幅進行排序。從排行中可以看出，同比增幅較大的5個城市為三亞、北海、九江、威海和昆明。對于三亞來說，同比增幅較大和去年同期的成交規(guī)模較小有關。而對于北海、九江、威海和昆明來說，購房政策相對寬松，市場交易總體較高。
從同比跌幅的數(shù)據(jù)看，同比跌幅*的5個城市為廊坊、濟南、福州、呼和浩特和北京。對于廊坊、濟南、福州和北京來說，購房政策總體是較緊的，持續(xù)的政策高壓下住宅成交量容易下滑。
我們根據(jù)散點圖對此類城市的市場交易進行象限劃分?；?0個城市7月份環(huán)比和同比增幅（-7%、-21%），劃分為四個不同的象限。不同的象限對應了不同的市場交易熱度和市場特征。
*象限：環(huán)比增幅>-7%，同比增幅>-21%。共16個城市，分別為長春、青島、昆明、南寧、海口、蘭州、威海、徐州、溫州、焦作、常德、岳陽、九江、北海、三亞和寶雞。此類城市中，部分購房環(huán)境相對寬松，需求規(guī)模相對較大，市場交易最為活躍，屬于跑贏大市的類型。
第二象限：環(huán)比增幅<-7%，同比增幅>-21%。共11個城市，分別為蘇州、寧波、重慶、揚州、蕪湖、滁州、蚌埠、宜昌、襄陽、莆田和韶關。此類城市中，部分受到政策調(diào)控的影響，市場交易略有下滑。但同比數(shù)據(jù)又說明相比去年水平并沒有明顯降溫。
第三象限：環(huán)比增幅<-7%，同比增幅<-21%。共13個城市，分別為廣州、深圳、濟南、杭州、呼和浩特、牡丹江、廊坊、鎮(zhèn)江、安慶、贛州、佛山、惠州和柳州。此類城市中，部分城市過去市場交易相對高，有一定的透支現(xiàn)象，當前市場環(huán)比和同比值都偏小，屬于受本輪調(diào)控影響較大的城市。
第四象限：環(huán)比增幅>-7%，同比增幅<-21%。共10個城市，分別為北京、上海、南京、福州、南昌、武漢、張家口、無錫、嘉興和東莞。此類城市購房政策總體偏緊，成交量已下降，若維持目前政策，成交量還會繼續(xù)下降。
三、三類城市均降溫。7月份，4個一線城市新建商品住宅成交面積為180萬平方米，環(huán)比減少16%，同比減少51%。從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，一線城市總體上比較平穩(wěn)。但從同比數(shù)據(jù)來看，一線城市總體上呈現(xiàn)了降溫態(tài)勢。這主要是由于預售證審批較嚴，供應緊缺，后續(xù)這些城市需要積極增加供應，尤其是要督促符合預售條件的項目積極入市。
具體城市看，北上廣深4個城市環(huán)比增幅分別為-2%、-1%、-33%和-33%，同比增幅分別為-56%、-47%、-54%和-36%。不論是從環(huán)比數(shù)據(jù)還是同比數(shù)據(jù)來看，這四個一線城市的樓市都出現(xiàn)了降溫態(tài)勢，這主要是由于嚴厲的調(diào)控政策的效應持續(xù)釋放，引導過熱的樓市趨于平穩(wěn)。
7月份，16個二線城市新建商品住宅成交面積為1230萬平方米，環(huán)比減少4%，同比減少17%。無論是從環(huán)比數(shù)據(jù)還是同比數(shù)據(jù)看，此類城市呈現(xiàn)了持續(xù)降溫的態(tài)勢。部分城市隨著認房又認貸等政策效應的釋放，預計市場會有進一步降溫的可能。
16個二線城市中，有8個城市出現(xiàn)了環(huán)比下跌態(tài)勢，8個城市則有上升的態(tài)勢。從環(huán)比跌幅來看，濟南、蘇州和呼和浩特相對跌幅大，跌幅分別為23%、35%和34%。而類似南寧和蘭州等城市成交環(huán)比增幅較大，增幅分別為39%和17%。
7月份，30個三線城市新建商品住宅成交面積為822萬平方米，環(huán)比減少10%，同比減少17%。此前三線城市樓市異?；鸨?，隨著市場需求的提前釋放，目前交易量出現(xiàn)環(huán)比小跌也屬正常。
30個三線城市中，有19個城市成交面積出現(xiàn)環(huán)比下跌態(tài)勢，而其他11個城市則有所上升或持平。從排行中可以看出，環(huán)比跌幅排名前5位的城市分別為廊坊（-46%）、贛州（-37%）、佛山（-34%）、宜昌（-31%）和蚌埠（-30%）。此類排名中部分城市政策管控較嚴或者政策有所升級，市場交易容易下滑。而從環(huán)比增幅排行看，排名前5位的城市分別為常德（31%）、北海（30%）、三亞（20%）、嘉興（19%）和寶雞（18%）。類似城市市場交易活躍，和部分城市的購房政策總體寬松等因素是有關的。
廊坊自從經(jīng)歷了2016年12月的瘋狂之后，新建商品住宅成交面積大幅回落，繼今年6月的成交量10.23萬平方米創(chuàng)下近一年的新低后，7月份的5.48萬平方米進一步刷新*成交紀錄。6月初廊坊進一步收緊樓市調(diào)控政策，隨著政策效應的釋放，廊坊市場大幅降溫，成交量和成交價都應聲下跌。作為環(huán)京最主要的區(qū)域，廊坊市場的迅速降溫代表著整個環(huán)京區(qū)域的成交走弱。
四、8月份市場交易繼續(xù)趨弱。7月份市場延續(xù)降溫態(tài)勢，一方面，樓市調(diào)控政策持續(xù)作用，引導前期過熱的樓市步入平穩(wěn)，另一方面，受限于預售證審批、預售價格管控等因素，供應量偏緊，成交量受到影響。另外，高溫天氣對成交量的影響也是不容忽視的，夏天歷來是樓市的傳統(tǒng)淡季。
目前來看，嚴厲的調(diào)控政策加上緊縮的金融環(huán)境會繼續(xù)對樓市產(chǎn)生影響，預計8月份市場交易繼續(xù)趨弱。另外，預期四季度政策面不會明顯松動，傳統(tǒng)的“金九銀十”，今年鐵定泡湯了。
附注：
50個典型城市分別為：北京、上海、廣州、深圳、長春、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、福州、南昌、武漢、重慶、昆明、南寧、?？?、呼和浩特、蘭州、牡丹江、張家口、廊坊、威海、徐州、無錫、鎮(zhèn)江、揚州、溫州、嘉興、蕪湖、滁州、蚌埠、安慶、焦作、宜昌、襄陽、常德、岳陽、九江、贛州、莆田、佛山、東莞、惠州、韶關、北海、柳州、三亞、寶雞。其中一線城市4個、二線城市16個、三線城市30個。
