回顧競(jìng)拍過(guò)程，外界普遍的疑惑點(diǎn)是，東城區(qū)地塊既坐擁北京（樓盤(pán)）東二環(huán)的地理優(yōu)勢(shì)，為何落得無(wú)人問(wèn)津的局面，僅經(jīng)兩輪報(bào)價(jià)便得以成交？
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 8月1日，北京市以東城區(qū)一宗限售價(jià)約9萬(wàn)元的地塊，敲響了月內(nèi)11宗、共計(jì)66.1萬(wàn)平方米、超260億元土地盛宴的鐘聲。然而，外界滿心期待的東城區(qū)地塊土拍大戰(zhàn)，卻早早地收了場(chǎng)。
8月1日下午正式競(jìng)拍前，平谷區(qū)的兩宗地塊已先后有多家參拍房企到場(chǎng)。相比之下，“五年方一遇”的東城永區(qū)外大街0503-602北、606東、606西地塊卻無(wú)人問(wèn)津，僅有的三家競(jìng)買人保利首開(kāi)、平安、華潤(rùn)招商碧桂園均未現(xiàn)身。
隨后，北京規(guī)土委官網(wǎng)上顯示地塊已正式成交。
這宗地塊僅獲得了兩次報(bào)價(jià)，*次報(bào)價(jià)為38.2億元；第二次報(bào)價(jià)38.4億元，亦為最終的成交價(jià)，競(jìng)得企業(yè)為北京潤(rùn)置商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司、招商局地產(chǎn)（北京）有限公司和北京碧桂園廣盈置業(yè)發(fā)展有限公司聯(lián)合體。
另外兩宗平谷區(qū)地塊，則由平日里少有亮相的
金科拿下，總價(jià)19.9億元，各需自持24%及28%。
“五年一遇”地塊爆冷背后
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，北京東城區(qū)地塊為R2二類居住用地、B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，土地面積4.24萬(wàn)平方米，其中建設(shè)用地面積2.93萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模≤73598平方米，起始價(jià)38.2億元。
競(jìng)得地塊后，華潤(rùn)置地華北大區(qū)在官方微信上透露，華潤(rùn)擬將此項(xiàng)目打造為城市中心高端住宅綜合體。
回顧競(jìng)拍過(guò)程，外界普遍的疑惑點(diǎn)是，東城區(qū)地塊既坐擁北京東二環(huán)的地理優(yōu)勢(shì)，為何落得無(wú)人問(wèn)津的局面，僅經(jīng)兩輪報(bào)價(jià)便得以成交？
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體介紹，之所以無(wú)人應(yīng)價(jià)，是因?yàn)榈貕K還包括了其他的隱性成本，其他房企向上叫價(jià)的空間太小。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，東城區(qū)宗地總用地面積為4.25萬(wàn)平方米，其中建設(shè)用地面積為2.93萬(wàn)平方米，代征地面積1.32萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積為7.36萬(wàn)平方米。
按照出讓要求，競(jìng)得企業(yè)的開(kāi)發(fā)商，需要支付土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)33.9億元，需自持經(jīng)營(yíng)地塊中50%的商業(yè)部分20年。除此，地塊中居住建筑規(guī)模需執(zhí)行“90/70”政策，競(jìng)買開(kāi)發(fā)商還需在地塊內(nèi)配建不小于7000平方米的燕墩博物館，并無(wú)償移交東城區(qū)文化委員會(huì)。
加上33.9億元補(bǔ)償費(fèi)，地塊實(shí)際上總共的代價(jià)為72.3億元，以規(guī)劃建面來(lái)算，樓面價(jià)達(dá)9.82萬(wàn)元/平方米。而按照公告要求，這宗地塊的總商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)8.91元/平方米，且*銷售單價(jià)不得超過(guò)9.35萬(wàn)元/平方米。
若僅以上述標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，這宗地塊是實(shí)打?qū)嵉拿娣圪F過(guò)面包。但是郭毅分析，房企之所以愿意為這宗地塊埋單，也是因?yàn)檫@宗地塊中尚有一些可伸縮的盈利空間。
她判斷，項(xiàng)目中部分商業(yè)與公建是可以散售的，由于地塊位于二環(huán)且不限售價(jià)，未來(lái)升值空間可期。
由此看出，碧桂園這一次參與拿地，也是下了“血本”的。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體就此事聯(lián)系了碧桂園北京區(qū)域副總裁林偉營(yíng)，其表示：“地塊是由京西區(qū)域公司拿地，本人不好評(píng)價(jià)，但他也轉(zhuǎn)述京西區(qū)域負(fù)責(zé)人的話，表示地塊沒(méi)有其他可以透露的。”
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，碧桂園曾于2015年10月聯(lián)合金茂以總價(jià)51.8億元摘得北京豐臺(tái)區(qū)兩宗地塊，但由于地塊的成本超出預(yù)期，碧桂園*進(jìn)京最終擱淺。今年4月，有消息傳碧桂園擬收購(gòu)北京九華山莊集團(tuán)股份有限公司進(jìn)京，但消息并未獲得碧桂園官方確認(rèn)。
5月份，碧桂園終于以2.2億元拍得密云新城地塊，*通過(guò)土地公開(kāi)拍賣形式進(jìn)京。而觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱2016年年報(bào)，碧桂園在全國(guó)共有722個(gè)項(xiàng)目，其中便有一個(gè)項(xiàng)目位于北京市。年報(bào)還顯示，該公司于北京的土地儲(chǔ)備17.7萬(wàn)平方米。
金科
在北京東城區(qū)地塊意外爆冷之時(shí)，平谷區(qū)夏各莊鎮(zhèn)兩宗地塊也不讓觀看者失望，已有許多時(shí)日未在北京公開(kāi)市場(chǎng)露面的
金科，一口氣拿下了這兩宗地塊。
現(xiàn)場(chǎng)消息顯示，平谷區(qū)夏各莊鎮(zhèn)03-04地塊R2二類居住用地、夏各莊鎮(zhèn)03-11、03-13、03-14地塊R2二類居住用地、A33基礎(chǔ)教育用地均有超過(guò)十家企業(yè)參與競(jìng)拍。
首先拍賣的夏各莊鎮(zhèn)03-04地塊，競(jìng)至第十輪之時(shí)，石榴集團(tuán)叫價(jià)8.23億元，達(dá)到*限價(jià)，進(jìn)入競(jìng)自持環(huán)節(jié)。最終，經(jīng)過(guò)七輪競(jìng)自持，
金科以自持24%的代價(jià)競(jìng)得地塊。
在隨后的夏各莊鎮(zhèn)03-11、03-13、03-14地塊的爭(zhēng)奪中，以旭輝、
金科應(yīng)價(jià)最為積極，在11輪時(shí)
金科叫價(jià)11.67億元，進(jìn)入競(jìng)自持環(huán)節(jié)。之后，現(xiàn)場(chǎng)依舊是旭輝與
金科的戰(zhàn)場(chǎng)，最終
金科以自持28%面積再獲一子。
出讓公告顯示，夏各莊鎮(zhèn)03-04地塊土地面積4.86萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模5.83萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)5.5億元。夏各莊鎮(zhèn)03-11、03-13、03-14地塊土地面積8.66萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模9.06萬(wàn)平方米，起始價(jià)7.8億元。
而且，這兩宗地塊中商品住房銷售限價(jià)一致，皆為均價(jià)不超過(guò)26014元/平方米，*銷售單價(jià)不得超過(guò)27315元/平方米。
相比起位居二環(huán)的東城區(qū)地塊，平谷區(qū)夏各莊鎮(zhèn)的兩宗地塊可謂“山高水遠(yuǎn)”，但這似乎并不影響房企們的熱情。而且，從競(jìng)價(jià)過(guò)程來(lái)看，
金科幾乎表現(xiàn)出“誓在必得”的姿態(tài)。
據(jù)郭毅分析，這兩宗地塊的容積率都比較低，分別為1.0及1.2，可以設(shè)計(jì)為類獨(dú)棟的產(chǎn)品。而且，雖然項(xiàng)目的位置距離市中心比較遠(yuǎn)，但項(xiàng)目可經(jīng)機(jī)場(chǎng)第2高速連接市區(qū)，地塊交通狀況并不差。
其次，項(xiàng)目鄰近中弘的康體養(yǎng)老文旅大盤(pán)，周邊未來(lái)的配套以及文旅資源可期。*，考慮到平谷核心區(qū)的別墅、高端住宅項(xiàng)目限售價(jià)也在2.5萬(wàn)元左右，而兩宗地塊距離核心區(qū)較遠(yuǎn)，限價(jià)卻更高，這為開(kāi)發(fā)商騰出了更多的操作空間。
不過(guò)，對(duì)于項(xiàng)目中的自持部分，郭毅認(rèn)為，這兩宗地塊位于平谷的郊區(qū)，租賃市場(chǎng)的需求并不大，所以自持部分將是房企面臨的另一個(gè)難題。但對(duì)于在北京項(xiàng)目?jī)?chǔ)備較少的
金科而言，這也是出于拿地的訴求所作出的選擇。
據(jù)悉，
金科在幾年前曾在北京開(kāi)發(fā)過(guò)廊橋水岸、
金科納帕莊園等產(chǎn)品，但是目前的貨值儲(chǔ)備已然不多。2014年，
金科曾以23.6億元競(jìng)得大興生物醫(yī)藥基地一地塊，其中的自住房部分已于2015年搖號(hào)，商業(yè)部分則先后于2017年1月及4月獲批預(yù)售證。
北京住建委數(shù)據(jù)顯示，4月19日獲批的
金科果凍項(xiàng)目共計(jì)625套房源（商業(yè)屬性）目前仍然顯示為可售狀態(tài)。2017年，
金科還計(jì)劃推出奧北別墅區(qū)的別墅作品
金科天璽。
(出處：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 2017年08月01日)
