盛夏酷暑中，萬達(dá)、融創(chuàng)、富力的“世紀(jì)大交易”終于有點(diǎn)消停了，很多等著看熱鬧的閑人、專家們好像再也找不到可以報的料。王健林該表的態(tài)也表了，該干的活也干了，突然變身的萬達(dá)似乎更神秘了，更讓人看不懂了，未來的萬達(dá)究竟往何處去？作為看客，這些天真的為萬達(dá)捏把汗，但是透過層層迷霧，筆者突然覺得這次事件對萬達(dá)來說也許是件好事，拋開種種戲劇性因素，回到商業(yè)邏輯，交易之后的萬達(dá)，將變得更輕，更強(qiáng)，更安全。去地產(chǎn)化萬達(dá)叫了兩三年都沒起色，這次讓萬達(dá)徹底下了決心，冥冥之中，也許是天助萬達(dá)。
*的企業(yè)家，必須具有看到問題本質(zhì)的穿透力。
此次交易表面看萬達(dá)是變賣資產(chǎn)降負(fù)債，但實(shí)際上萬達(dá)只是“賣了該賣的，留下了該留的”。王健林說了大實(shí)話，這真的是他早就想做的。
所謂“賣了該賣的”，萬達(dá)轉(zhuǎn)讓的文旅項目是地產(chǎn)中回收周期最長，對現(xiàn)金流壓力*的；萬達(dá)轉(zhuǎn)讓的酒店項目是投資回報率較低的。賣掉這些重資產(chǎn)，對萬達(dá)而言是卸下了包袱。而“留下了該留的”則是指，萬達(dá)留下了投資回報率較高的商業(yè)地產(chǎn)項目，即萬達(dá)廣場。這是王健林在接受財新書面采訪時的表述。
從結(jié)果看，萬達(dá)經(jīng)歷“斷舍離”之后，變成了一個再沒有資金鏈命門的“輕資產(chǎn)”公司。這何嘗不是一種加速轉(zhuǎn)型的果斷舉措。
*的企業(yè)家，必須具有敏銳的價值發(fā)現(xiàn)能力。
通過這次合作轉(zhuǎn)讓，萬達(dá)露出兩個優(yōu)質(zhì)的輕資產(chǎn)公司，一個是文化旅游管理公司，一個是酒店管理公司。
萬達(dá)將文旅項目轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，同時雙方達(dá)成“四個不變”：品牌不變，項目持有物業(yè)仍使用“萬達(dá)文化旅游城”品牌；規(guī)劃內(nèi)容不變，項目仍按照政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、內(nèi)容進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；項目建設(shè)不變，項目持有物業(yè)的設(shè)計、建造、質(zhì)量，仍由萬達(dá)實(shí)施管控；運(yùn)營管理不變，項目運(yùn)營管理仍由萬達(dá)公司負(fù)責(zé)。這“四個不變”，意味著萬達(dá)文旅項目走上“輕資產(chǎn)”品牌經(jīng)營之路。但是到現(xiàn)在為止，還有人看不懂，誤以為王健林從此以后不玩萬達(dá)城了，其實(shí)到現(xiàn)在為止，萬達(dá)才真的像迪斯尼一樣輕資產(chǎn)地玩主題樂園了，過去玩是帶著腳銬跳舞。
過去萬達(dá)內(nèi)部采用持有與運(yùn)營分離的雙公司架構(gòu)，項目公司作為業(yè)主，文化旅游管理公司負(fù)責(zé)日常運(yùn)營。由于都在一個集團(tuán)內(nèi)，外界一般不會關(guān)注到這些細(xì)節(jié)。經(jīng)過此次交易，這種雙公司架構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)就顯現(xiàn)出來。萬達(dá)之所以采用雙公司架構(gòu)，可以說早有綢繆，布局深遠(yuǎn)。
目前中國，能靠商業(yè)中心和文化旅游品牌管理實(shí)現(xiàn)規(guī)模利潤恐怕只有萬達(dá)。萬達(dá)的“輕資產(chǎn)”品牌經(jīng)營，具備了更強(qiáng)的競爭力。
*的企業(yè)家，必須具有看到時間下游的能力。
此次交易之后，萬達(dá)的盈利能力不降反增。
萬達(dá)的文旅管理公司和酒店管理公司過去都被各自產(chǎn)業(yè)的項目公司蓋住了，不顯山不露水，這些輕資產(chǎn)都可以通過品牌和管理賺錢，萬達(dá)文化旅游的利潤規(guī)模明年將相當(dāng)可觀。酒店管理是純輕資產(chǎn)公司，利潤也會逐年增長，贏利前景非常看好。可以說，無論是文化旅游管理公司還是酒店管理公司都將是在行業(yè)里全國*的好公司。
萬達(dá)留下來的200余家萬達(dá)廣場，其投資回報率較高。萬達(dá)商業(yè)到今年底持有3300萬平方米的商業(yè)物業(yè)，2018年租金可以超過330億元，而且今后5年保持20%增長。這是什么概念？5年后萬達(dá)商業(yè)租金可以達(dá)到800億，如果按照商業(yè)公司市盈率30倍計算，5年后市值可達(dá)萬億。
從資本市場的角度來看，“輕資產(chǎn)”公司的估值遠(yuǎn)高于“重資產(chǎn)”公司。未來的萬達(dá)，在資本市場上將更受歡迎，將以更高的總市值證明其轉(zhuǎn)型的價值。
一切都留給時間吧。
(出處：中國網(wǎng)?地產(chǎn)中國 2017年07月27日)
