近期，全國房地產開發(fā)投資同比增速開始回落的同時，商業(yè)地產開發(fā)投資開始提速。業(yè)內人士認為，在熱點城市住宅市場遭遇持續(xù)嚴厲調控的背景下，國內房地產開發(fā)企業(yè)正試圖增強商業(yè)地產的投資和運營能力，國內房地產市場將以住宅開發(fā)為主導的增量市場轉入以商業(yè)地產投資開發(fā)為主導的增量市場。
商業(yè)地產開發(fā)提速
國家統(tǒng)計局*數據顯示，2017年1-6月份，全國房地產開發(fā)投資同比增速開始回落。然而，辦公樓開發(fā)投資卻異軍突起，投資金額同比增長4.8%，相比一季度負增長3.8%，增速大漲近9個百分點。
世邦魏理仕（CBRE）近日發(fā)布的《邁向2020――后千億時代投資策略展望》白皮書指出，到2020年，中國房地產投資交易總額有望達到2600億元，較2016年增長45%，商業(yè)地產投資市場潛力巨大，預計將有1萬億人民幣資金“排隊”入市。
“以國內17個主要城市的優(yōu)質寫字樓為例，國內機構投資者在總存量中所占面積份額僅接近1%。2017-2020年正是國內機構資本商業(yè)地產投資的建倉時期。”世邦魏理仕中國區(qū)研究部主管謝晨認為，北京、上海、廣州、深圳等一線城市第三產業(yè)基建完善、商業(yè)地產需求旺盛，投資物業(yè)存量可觀，因此商業(yè)地產投資市場交投更為活躍。
曾宣布以自持租賃為主、堅稱持有核心商業(yè)地產資產的SOHO中國董事長潘石屹和CEO張欣夫婦，日前剛在上海宣布SOHO天山廣場項目入市，轉手即以35.73億美元整售虹口SOHO，銷售價格高出成本價53%。7月4日，潘石屹夫婦再度宣布啟動北京光華路SOHO2、凌空SOHO兩個項目的整售。
世邦魏理仕大中華區(qū)投資及資本市場部董事總經理李凌表示，京滬兩地的房地產交易規(guī)模和活躍度已接近甚至趕超亞太區(qū)主要市場。如在2014-2016年間，上海大宗物業(yè)投資額和活躍度均超越香港和新加坡。
仲量聯(lián)行認為，供應的短缺限制了銷售量表現(xiàn)，即有限的優(yōu)質商業(yè)地產供應推動了該資產的價格上漲。以上海為例，二季度上海銷售型優(yōu)質辦公樓市場沒有新增供應，導致當季該資產的銷售總量為131330平方米，環(huán)比下降32%。但市場購買需求卻仍然旺盛。除了以自用和投資為目的的大型企業(yè)買家外，擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的現(xiàn)有租戶也有意向購買物業(yè)。強烈的需求和有限的供應將價格推升至44614元每平方米，同比上漲2.3%。預計未來中央商務區(qū)旺盛的需求和有限的供應會對非中央商務區(qū)產生溢出需求。
房企加碼運營服務
今年以來，不少開發(fā)商將目光投向社區(qū)商業(yè)運營。力爭以差異化策略夯實競爭力“護城河”，在房地產調控期進行創(chuàng)新轉型的示范性探索。
6月底，國內*在交付社區(qū)打造的社群空間――“原?聚場”線下實體在重慶落地。原聚場致力于成為社區(qū)業(yè)主的生活客廳、學習課堂和展示交流的舞臺?！皷|原每一個社區(qū)里面都有大量資源，業(yè)主的時間和才華在過去的模式里沒有得到充分的共享?！睎|原地產集團董事長羅韶穎表示，“因此，我們需要設計一個產品，把社區(qū)內所有人的能量放大出來?！?/P>
羅韶穎透露，2017年，東原地產特別強調在地產開發(fā)的過程中，更加前瞻地關注社區(qū)關系新型構建方式，原聚場是東原社群運營計劃――俱樂社區(qū)的實體承載。目前，原聚場三大主要的運營方向是親子、生活美學、戲劇。
“今后，通過原聚場平臺的連接，東原將定期開展各類線上、線下社群活動，諸如少兒藝術團、冰球俱樂部、兒童教育戲劇等?！?羅韶穎說，社區(qū)運營理念正發(fā)生迭代升級，早期的1.0時代是“靠溝通吃飯”，2.0時代則是靠“讓連接發(fā)生”，實現(xiàn)社區(qū)內人與人之間更有質量的連接。原聚場旨在建立有溫度的社區(qū)，通過對實體基地的運營和資源的引入、創(chuàng)新，積極探索實現(xiàn)新型社區(qū)運營閉環(huán)，從而為業(yè)主帶來有價值的社群生活。
“獨特的社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)是東原社區(qū)與其他社區(qū)的差異化所在?！绷_韶穎認為，“房地產行業(yè)競爭的下半場是客戶體驗的邏輯，只有通過創(chuàng)新客戶體驗得到業(yè)主的認可與呼應，才能轉化為開發(fā)商的超額盈利。”
事實上，近年來開發(fā)商紛紛提出轉型為“城市運營商”、“城市配套服務商”等。受訪開發(fā)商普遍認為，在樓市持續(xù)調控的大背景下，傳統(tǒng)的拿地――蓋房――銷售的高周轉模式已難以為繼，開發(fā)商的業(yè)務轉型勢在必行。
值得關注的是，開發(fā)商的投資標的還逐漸向養(yǎng)老地產和社區(qū)商業(yè)擴散，通過更細分化的專業(yè)投資來實現(xiàn)更好的投資回報。如陸家嘴集團近日宣布試水養(yǎng)老地產，在上海東環(huán)龍路打造高端養(yǎng)老產品――“金色陽光”頤養(yǎng)院，提供高質量和有針對性的養(yǎng)老服務。陸家嘴集團相關負責人介紹說，該項目在打造便利安全的休閑娛樂設施的同時，還配套了高端醫(yī)療及護理服務，從而在上海這一快速老齡化的城市探索“銀發(fā)經濟”市場。
商務園區(qū)和產業(yè)地產將成“藍?！?/STRONG>
謝晨認為，“中國制造2025”將是中國從“制造大國”成為“制造強國”的路線圖。隨著制造業(yè)的升級和遷移，以及隨之發(fā)生的供應鏈重構將在相關城市催生商務園區(qū)、高標準廠房和物流設施等各種產業(yè)地產的投資機會。
記者調查發(fā)現(xiàn)，近年來，隨著第三產業(yè)的快速發(fā)展，市場對商務園區(qū)的辦公空間需求愈加旺盛，這在一定程度上推動了商務園區(qū)的持續(xù)增長。高力國際的數據顯示，上海主要商務園區(qū)的供應量不斷上升，空置率卻在一路下降，2017年第二季度為15.3%，季度凈吸納量25.7萬平方米。在此支撐之下，上海商務園區(qū)物業(yè)市場平均租金也不斷攀升，2017年第二季度同比增長7%至人民幣4.13元每天每平方米。
高力國際近日發(fā)布報告指出，在上海建設具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心、實現(xiàn)科技進步和技術創(chuàng)新的過程中，商務園區(qū)將會發(fā)揮越來越關鍵的作用。近年來，國內企業(yè)已經成為上海商務園區(qū)租賃和大宗投資收購的主流，互聯(lián)網信息科技企業(yè)在租賃中占比超三成。該機構預計，未來五年內上海商務園區(qū)新增供應250萬平方米，需求亦將繼續(xù)保持強勁，從而使得空置率保持低位、租金不斷上升。
根據高力國際的統(tǒng)計數據，過去的一年中上海主要商務園區(qū)的租賃成交中，占比最多的是互聯(lián)網信息技術企業(yè)，占比高達35%；緊隨其后的是制造型企業(yè)，占比為22%。高力國際華東區(qū)研究部董事陳鐵東認為，“未來上海商務園區(qū)市場的需求將保持強勁，上海市為實現(xiàn)打造全球影響力的科創(chuàng)中心的戰(zhàn)略目標，預計將會繼續(xù)加大對于科技研發(fā)、金融業(yè)發(fā)展的投入，這將推動各類科技型企業(yè)對于商務園區(qū)辦公空間需求旺盛。此外，制造型企業(yè)的研發(fā)中心和金融企業(yè)的后臺辦公也將有較大的需求?！?/P>
CBRE認為，作為供給側改革的重要組成部分，消費升級將成為中國經濟新常態(tài)的基石之一。而商業(yè)地產在承接和釋放升級的消費需求過程中，同樣孕育著龐大的投資機遇。
