國家統(tǒng)計局發(fā)布的7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，環(huán)比上漲城市個數(shù)減少，下降城市個數(shù)增加，漲幅繼續(xù)收窄。這是上漲城市數(shù)量與房價漲幅繼5月轉(zhuǎn)向后，連續(xù)第三個月下調(diào)。
業(yè)內(nèi)人士表示，近期針對房地產(chǎn)領(lǐng)域的降杠桿政策密集推出，地方調(diào)控收緊的跡象也愈趨明顯，在此背景下，購房者預(yù)期有所調(diào)整。若去金融杠桿政策執(zhí)行力度超預(yù)期，未來房地產(chǎn)信貸供應(yīng)量減少，四季度房地產(chǎn)市場仍有可能呈現(xiàn)下調(diào)之態(tài)。
回調(diào) 環(huán)比漲幅總體收窄
數(shù)據(jù)顯示，7月新建商品住宅價格與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有16個，上漲的城市有51個，較4月份65個城市上漲已減少14個，較6月的55個城市減少4個。
從增幅來看，環(huán)比價格變動中，*漲幅為4.6%，較4月的5.8%大幅收窄1.2個百分點，較6月的4.9%也收窄0.3個百分點。而降幅方面，7月價格*為下降1.1%，較4月至6月維持的0.5%，降幅擴(kuò)大0.6個百分點。
具體來看，廈門漲幅高達(dá)4.6%，合肥4.2%，南京3.6%，石家莊、無錫、天津、杭州、深圳等7個城市漲幅均超2%。但同時，三亞、南充下滑0.3%，大連、牡丹江下滑0.6%，錦州下滑0.7%，韶關(guān)下滑1.1%。
二手住宅價格，與6月相比，價格下降的城市有12個，上漲的城市有51個，環(huán)比價格變動中，*漲幅為3.2%，*為下降0.5%。
同比來看，新建住房價格與上年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有11個，上漲的城市有58個，*漲幅為41.4%，*為下降3.8%。二手房方面，價格下降的城市有12個，上漲的城市有51個，*漲幅為44.1%，*為下降5.3%。
國家統(tǒng)計局城市司*統(tǒng)計師劉建偉表示，房地產(chǎn)市場有所回調(diào)。數(shù)據(jù)顯示，7月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有51個，比上月減少4個；持平的城市有3個，比上月減少2個；下降的城市有16個，比上月增加6個。
環(huán)比漲幅總體收窄。新建商品住宅價格環(huán)比上漲的51個城市里，漲幅在1%以上的城市有16個，比上月減少1個?！笆照容^大的城市主要是前期上漲過快的一線城市和少數(shù)熱點二線城市，其余城市環(huán)比變化不大?！眲⒔▊フf。
“一線城市由于去年同期基數(shù)相對較高，近期環(huán)比漲幅收窄明顯。但絕大部分二、三線城市由于去年同期基數(shù)相對較低，同比漲幅仍在繼續(xù)擴(kuò)大?！眲⒔▊フf。數(shù)據(jù)顯示，7月份70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲的城市有58個，比上月增加1個；持平的城市有1個，與上月相同；下降的城市有11個，比上月減少1個。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，70個城市平均新建商品房住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲0.72%，這是3月以來的*點。房價上半年已形成階段性高點，集中成交之后后續(xù)支撐不足，因此下半年漲幅普遍趨緩。
轉(zhuǎn)向 樓市調(diào)控政策收緊
南京市市長繆瑞林8月17日表示，現(xiàn)階段南京房地產(chǎn)市場風(fēng)險加大，下一步，將立足南京房地產(chǎn)市場實際，針對局部區(qū)域過熱的問題，嚴(yán)格落實嚴(yán)控房價地價、突出聯(lián)動監(jiān)管、科學(xué)引導(dǎo)預(yù)期等各項政策措施，確保全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
繆瑞林表示，將嚴(yán)控房價地價。嚴(yán)格落實房價管控標(biāo)準(zhǔn)，分區(qū)域設(shè)置價格管控線，嚴(yán)控區(qū)域樓王；對開發(fā)企業(yè)申請開發(fā)項目上市時，嚴(yán)格按照價格區(qū)間分類指導(dǎo)，控制房價上漲幅度。執(zhí)行土地出讓*限價措施，優(yōu)化土地供應(yīng)出讓方式，加強(qiáng)全市土地供后監(jiān)管，加大閑置土地處置力度，對暫未開發(fā)的土地，嚴(yán)格按照土地出讓合同管理開發(fā)建設(shè)。
此外，將加強(qiáng)監(jiān)管?？娙鹆终f，將安排建設(shè)、物價、房產(chǎn)等相關(guān)部門，對全市商品房項目開展從開發(fā)建設(shè)、價格申報到上市銷售的全過程監(jiān)管，對出現(xiàn)捂盤惜售、哄抬房價、散布虛假信息等違法違規(guī)行為加大聯(lián)合查處和治理力度。嚴(yán)格落實購房實名制，堅決杜絕炒房賣號現(xiàn)象。
日前，南京、蘇州、合肥紛紛出臺調(diào)控政策。南京調(diào)整土地公開出讓的競價方式，經(jīng)營性用地公開出讓實行網(wǎng)上交易，競價所產(chǎn)生的保障房建設(shè)資金不計入房價準(zhǔn)許成本；當(dāng)網(wǎng)上競價達(dá)到*限價80%時，申領(lǐng)預(yù)售許可證的條件需符合“主體結(jié)構(gòu)封頂”至“現(xiàn)房銷售”等不同程度的施工進(jìn)度。同時，將已有一套住房且房貸已結(jié)清的*首付比例由30%上調(diào)至35%，已有一套住房且房貸未結(jié)清的*首付比例由45%上調(diào)至50%。
蘇州方面重啟限購政策。非蘇州戶籍居民家庭申請購買第二套住房時，應(yīng)提供自購房之日起前兩年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計繳納一年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明。并對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，*首付款比例由40%調(diào)整為50%。
土地方面，蘇州提出加大土地市場供應(yīng)，調(diào)整土地供應(yīng)條件，提高住宅用地競買保證金和土地出讓金首付比例，引導(dǎo)土地出讓理性競價，設(shè)定土地出讓市場指導(dǎo)價，并與預(yù)售條件掛鉤。
合肥則收緊貸款。以家庭為單位，無論在合肥市無房或有一套房，只要有兩次及以上的貸款記錄，必須在全部結(jié)清貸款后才能再次申請房貸。而以家庭為單位，在合肥市有兩套及以上住房的，只要尚有貸款未結(jié)清，均不予受理房貸。
展望 四季度房價或受抑制
在地方收緊樓市調(diào)控的同時，中央降杠桿的信號明顯。日前，證監(jiān)會提出，企業(yè)再融資募集所得資金不鼓勵用于補(bǔ)充流動資金和償還銀行貸款，并需詳細(xì)披露募集資金的實際投向。不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對流動資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。
在中央提出抑制資產(chǎn)泡沫后，有消息稱，部分金融機(jī)構(gòu)已收到相關(guān)監(jiān)管指示，將于近期把結(jié)構(gòu)化配資杠桿比例降低至1：1，規(guī)避劣后級受益人通過杠桿放大交易。
“在資產(chǎn)荒的背景下，金融機(jī)構(gòu)通過各種形式將資金都流入房地產(chǎn)內(nèi)。這么一收緊，金融機(jī)構(gòu)的資金減少，投向房地產(chǎn)的資金自然也會大幅下調(diào)?！睒I(yè)內(nèi)人士透露。
專家表示，銀行信貸可以說是影響房地產(chǎn)市場最關(guān)鍵的因素。研究房地產(chǎn)發(fā)展的歷史可以發(fā)現(xiàn)，信貸收緊的年份房價一律下調(diào)，而信貸相對寬松的年份，房價則一路高漲。
“過去全面寬松的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)了變化。在加速去金融杠桿的背景下，部分漲幅過大的城市將受到抑制?！睆埓髠フf。
海通證券分析師姜超表示，7月份中國的貸款總量4636億，其中代表居民房貸的居民中長期貸款高達(dá)4773億，占信貸總額的比重已經(jīng)超過100%。據(jù)其估算，目前中國居民購房的商業(yè)貸款杠桿率大約為42%左右。
姜超認(rèn)為，如果未來居民房貸見頂，地產(chǎn)銷量和投資增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，這將意味著很多行業(yè)的盈利存在重新回落的風(fēng)險。
有業(yè)內(nèi)人士表示，房企融資渠道收窄，購房預(yù)期轉(zhuǎn)向帶來的銷售下滑，進(jìn)一步影響房企回款，四季度房價有望得到進(jìn)一步抑制。
中金報告預(yù)計，隨著新房供應(yīng)的增加，四季度將迎來供過于求狀態(tài)，應(yīng)警惕因宏觀經(jīng)濟(jì)超預(yù)期下行，流動性回收超預(yù)期風(fēng)險。
