2015年8月18日，全球業(yè)務(wù)規(guī)模*的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綠地集團(tuán)迎來(lái)歷史性時(shí)刻，在上海證券交易所舉行股票上市儀式。9點(diǎn)30，上海市政府副秘書(shū)長(zhǎng)，市國(guó)資委書(shū)記、主任徐逸波先生為公司揭牌并鳴鑼開(kāi)市。
A股整體上市后，綠地將完成橫跨A股及H股多家上市公司的資本平臺(tái)布局。截止上午9點(diǎn)37分，綠地控股（600606）股價(jià)報(bào)25.55元，漲幅4.80%，開(kāi)盤(pán)市值超過(guò)3000億，超過(guò)萬(wàn)科和新鴻基，成為全球*房企。
基本資料
公司全稱：綠地控股股份有限公司
股票簡(jiǎn)稱：綠地控股
骨牌代碼：600606
時(shí)間：2015年8月18日周二 08:45-09:45
地點(diǎn)：上海證券交易所
上市流程
時(shí)間 具體內(nèi)容
08:50 來(lái)賓抵達(dá)上海證券大廈一樓大廳，并合影留念。
09:05 禮儀小姐引領(lǐng)貴賓進(jìn)入休息室，并回見(jiàn)上海證券交易所領(lǐng)導(dǎo)。
09:15 佩戴胸花的貴賓走上主席臺(tái)。
09:20 司儀宣布開(kāi)始，介紹貴賓。綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良致辭。
09:25 張玉良與上海證券交易所副總經(jīng)理徐明簽訂《上市協(xié)議書(shū)》并互換紀(jì)念品
09:30 上海市政府副秘書(shū)長(zhǎng)，市國(guó)資委書(shū)記、主任徐逸波先生為公司揭牌并鳴鑼開(kāi)市。
09:45 來(lái)賓拍照留念，儀式結(jié)束。
綠地家底
對(duì)于外界而言，綠地一直是一個(gè)神秘的龐然大物。
2014年，綠地全年業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入達(dá)4021億元，房地產(chǎn)主業(yè)實(shí)現(xiàn)預(yù)銷售金額2408億元，其中，海外收入達(dá)到153億元。綠地一舉超越萬(wàn)科，成為全球*的房企。
房地產(chǎn)業(yè)作為綠地的主營(yíng)業(yè)務(wù)，其地位不言而喻。2012 年至 2014 年，綠地集團(tuán)房地產(chǎn)主業(yè)的銷售收入分別為1051億元、1607億和2408億元，占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比例分別為 32.99%、36.88%和 43.13%，呈上升趨勢(shì)。
在房地產(chǎn)銷售突破千億以后，綠地保持了很高的增長(zhǎng)速度，三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)51.4%。2015年，綠地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售目標(biāo)為2800億元；未來(lái)五年，綠地計(jì)劃復(fù)合增長(zhǎng)率為37%。
毛利率方面，綠地房地產(chǎn)板塊過(guò)去三年的毛利率分別為29.29% 、26.52% 和24.80%，持續(xù)下降。將這一水平和其他top10房企的毛利率相比，并不算高。綠地方面在報(bào)告書(shū)中表示，預(yù)測(cè)2015 年房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)測(cè)毛利率為 24.91%，比2014 年增長(zhǎng) 0.11%。
綠地近三年的持續(xù)下降與行業(yè)整體趨勢(shì)相同，此外綠地2012-2013年在三四線城市的銷售占比較高，正陸續(xù)進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，拉低了整體毛利率。2012 年末、2013 年末和 2014 年末，綠地集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率分別是87.14%、88.76% 和 87.97%，資產(chǎn)負(fù)債率保持穩(wěn)定且處于較高水平，這與綠地下屬的房地產(chǎn)板塊的運(yùn)營(yíng)模式及行業(yè)特征相符。
而從負(fù)債結(jié)構(gòu)上來(lái)看，綠地負(fù)債的主要構(gòu)成為流動(dòng)負(fù)債，2012 年末、2013 年末和 2014 年末流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債的比例分別為76.65%、71.59%和72.02%。截至2014 年底，綠地的付息債務(wù)合計(jì)約1919.4億元，占負(fù)債總額的42.87%，主要用于支持房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，其中長(zhǎng)期借款合計(jì)985.7億，占付息債務(wù)總額的 51.35%。綠地方面表示，鑒于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，且開(kāi)發(fā)模式為滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，綠地付息債務(wù)的期限結(jié)構(gòu)與其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)周期匹配程度較高，償債壓力可控。
“做政府想做的事”
成立于1992年的綠地以開(kāi)發(fā)中低價(jià)房起家，2000年前后成為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)龍頭企業(yè)。2005年10月，綠地組建的四大綜合產(chǎn)業(yè)集團(tuán)（綠地商業(yè)集團(tuán)、綠地建設(shè)集團(tuán)、綠地汽車服務(wù)集團(tuán)以及綠地能源集團(tuán)）正式掛牌。2006年，綠地銷售額已達(dá)190億元。據(jù)預(yù)測(cè)，2007年綠地銷售額、資產(chǎn)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流均突破300億元?！熬G地的財(cái)務(wù)情況非常好，這是走向企業(yè)的良性發(fā)展。”綠地高層人士說(shuō)。實(shí)際上，300億元的銷售額已經(jīng)比去年增長(zhǎng)57%，在房地產(chǎn)企業(yè)中僅次于萬(wàn)科。
“企業(yè)要做政府想做的事情，按照政府產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作，是綠地成功的秘訣?！睂?duì)于綠地的成功之道，張玉良如此解說(shuō)。
在快速發(fā)展的同時(shí)，張玉良始終希望借力資本市場(chǎng)。2004年前后，就有消息稱綠地將赴香港上市，但此事隨后無(wú)聲無(wú)息。2005年，綠地曾計(jì)劃將旗下的酒店，打包到境外發(fā)行REITS上市，但依然無(wú)果而終。2014年10月，張玉良*公開(kāi)表示準(zhǔn)備將綠地整體上市。
綠地整體上市完成后
綠地整體上市完成后，上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率將上升至85%以上，且主要為流動(dòng)負(fù)債，上市公司的流動(dòng)比率、速動(dòng)比率較交易前均有所下降，短期償債能力有所下降。較高的資產(chǎn)負(fù)債率和短期償債壓力，可能帶來(lái)較高的財(cái)務(wù)成本和資金壓力。
從周轉(zhuǎn)速度上看，綠地有一定優(yōu)勢(shì)。2014年，綠地的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是0.59，高于135家A股上市房企的0.26 和招保萬(wàn)金的0.31；存貨周轉(zhuǎn)率為0.78，高于135家A股上市房企的0.27 和招保萬(wàn)金0.32。
還有兩個(gè)重要的數(shù)據(jù)是土地儲(chǔ)備和存貨。綠地的土儲(chǔ)十分豐富，截至2014年12月底，公司及下屬子公司擬開(kāi)發(fā)土地面積超過(guò)1800萬(wàn)平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，綠地在國(guó)內(nèi)共有土地儲(chǔ)備1.3億平方米，在上市房企中僅次于恒大，其中一線城市占12.2%，二線城市占53.6%，三四線城市占34.1%。從區(qū)域分布來(lái)看，華東區(qū)域占比近半，高達(dá)46.1%，其余分布較為均勻。
但存貨較高會(huì)使得運(yùn)營(yíng)和盈利風(fēng)險(xiǎn)增加。整體上市完成后，上市公司截止報(bào)告期末合并口徑的存貨將大幅增加至 3359.79 億元,占交易后上市公司總資產(chǎn)的比例超過(guò) 60%。
綠地的多元化布局中一項(xiàng)重要的業(yè)務(wù)――酒店資產(chǎn)，此次也披露了規(guī)模情況。信息顯示，綠地目前建成酒店26家(其中自有品牌酒店6家)，房間總數(shù)超過(guò)7500間，在建酒店50多家。
在一個(gè)主業(yè)之外，綠地積極發(fā)展“大消費(fèi)、大金融、大基建”三大多元化業(yè)務(wù)。張玉良曾經(jīng)為綠地描繪了一幅宏大的5年規(guī)劃藍(lán)圖：2015年，海外收入目標(biāo)300億，房地產(chǎn)主業(yè)收入目標(biāo)2800億，業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入超過(guò)4500億元；計(jì)劃到2020年業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入達(dá)到8000億元，躋身世界100強(qiáng)。
