經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)市場的走勢究竟如何？剛剛結(jié)束的“2015西安青年經(jīng)濟(jì)論壇”上，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩作了分析、預(yù)測。在他看來，我國整體房地產(chǎn)市場還有發(fā)展空間，須采取一系列有力措施。
“中國GDP下滑，其中一個主要原因就是房地產(chǎn)（下行）。”董藩表示，曾有測算認(rèn)為，我國GDP總量中有30%是由房地產(chǎn)直接拉動?！斑@一測算并不準(zhǔn)確”――因?yàn)檗r(nóng)村建房、軍隊(duì)建房、國有單位工業(yè)用地上的建房等，都并未測算在內(nèi)――實(shí)際上，這些房子都是通過市場交易形成，理應(yīng)劃歸房地產(chǎn)。
“這么多年來，中國房地產(chǎn)業(yè)一直很尷尬。”董藩說，從深圳拍賣*塊地算起，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今不到30年，從過去的住房緊缺，到今天的住房條件改善，無疑都是制度改革、房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)果。但房地產(chǎn)業(yè)卻是“進(jìn)也不是，退也不是”。
在董藩看來，房地產(chǎn)市場有個典型現(xiàn)象：房價下跌時，大家不會去買――因?yàn)樗烊皇恰巴顿Y品”，要買就一定要有回報；反之，房價平穩(wěn)或上漲時，才會有人買，可是問題又來了，如果總漲價，會對社會造成很大壓力。
很多人認(rèn)為，房價跌一跌，就能讓更多人買得起，“但他們卻不知道，房價下跌時更多人是不買的。”董藩說，不買的結(jié)果是很多產(chǎn)業(yè)受到影響。
董藩舉例，2008年中國鹽業(yè)虧損，后經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)，這和房地產(chǎn)的形勢有關(guān)――因?yàn)楹芏喙さ赝Ａ耍?A target=_blank>建材的需求大幅減少，很多鹽化工行業(yè)的輔料添加劑受到影響，導(dǎo)致了鹽業(yè)的虧損。
董藩認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)依然是支柱產(chǎn)業(yè)。
“沒有房子，哪來的寫字樓、大酒店、大商場？怎么建旅游中心、搞旅游大都市、構(gòu)建一體化商貿(mào)圈？”董藩認(rèn)為，很多人并沒有認(rèn)識到房地產(chǎn)的關(guān)鍵性地位，“沒有房子，我們只能在大街上擦皮鞋、賣水果、修自行車……”
董藩提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1到10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比增長2.0%。與此同時，施工面積一路下滑，新開工、竣工面積一直是負(fù)增長。
再看房地產(chǎn)銷售，1～10月份，商品房銷售面積94898平方米，同比增長7.2%?！安扇×撕芏啻胧?，終于正增長又回來了，但沖了幾個月又要往下跌，為什么？因?yàn)榇蟊姴豢春梦磥碚w預(yù)期?！?/P>
數(shù)據(jù)顯示，我國的土地成交大幅度減少，除幾個一線城市比較火爆外，市場信心不見恢復(fù)，還在繼續(xù)下滑。而今年大開發(fā)商的業(yè)績，如果能大多數(shù)回到去年的水平上，“就相當(dāng)不錯了”。
今年以來，有關(guān)房地產(chǎn)的政策利好在不斷釋放。但在董藩看來，盡管有這些政策利好，但開發(fā)企業(yè)主要以去庫存為主，重點(diǎn)是“消化”而不是“投資”；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速“慣性下降”，對宏觀經(jīng)濟(jì)增速形成拖累性影響；盡管有一二線城市房地產(chǎn)市場回暖的帶動，但房地產(chǎn)開發(fā)投資仍難以觸底回升，房價下跌壓力明顯。
同時，不同區(qū)域、城市、企業(yè)、項(xiàng)目之間，分化依然存在，市場冷暖不均；全國市場中，品牌大型房企的市場集中度進(jìn)一步提升。
“房地產(chǎn)仍然有投資價值，但可投資的空間減少，要想方設(shè)法調(diào)整?！倍A(yù)計(jì)，10年內(nèi)，現(xiàn)有的開發(fā)商將有一半倒掉，特別是三四線城市和小縣城的房地產(chǎn)公司，很多會挺不住。
同時還要看到，中國房地產(chǎn)的高增長過程并沒有結(jié)束，“估計(jì)戶均住房達(dá)到1.3套才可能穩(wěn)定下來，而現(xiàn)在的住房標(biāo)準(zhǔn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到要求。另外，套型也需要大改進(jìn)?！倍f。
大部分商品都是有替代品的，有一些還會產(chǎn)生革命性的替代，比如蠟燭。“但房子卻沒有替代品?！庇ⅰ⑷?、美國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，可以驗(yàn)證房地產(chǎn)的長期投資價值。
未來的房地產(chǎn)市場，還有沒有一些推動力量呢？
董藩說：全國大部分城市正在或還要進(jìn)行的城中村改造；2.7億常年在城市打工者的買房或是租房的需求；全面兩孩政策的出臺；離婚、大齡不婚、獨(dú)居養(yǎng)老等新型生活方式的演化等等，這些對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都會起到推動作用。
市場分化的背景下，應(yīng)有怎樣的發(fā)展思路？
董藩表示，激烈的競爭下，回報率下降、人口空間結(jié)構(gòu)大調(diào)整、地區(qū)財富差別擴(kuò)大等，意味著房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型才逐漸開始。
他主張，大一點(diǎn)的公司，可以考慮海外業(yè)務(wù)的拓展。而對更多從業(yè)者來說，可尋求與其他產(chǎn)業(yè)如互聯(lián)網(wǎng)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)的融合，開辟出新的增長點(diǎn)。
